부동산 경기변동의 구분 및 특징

일반적으로 경기변동이란 전반적인 경제활동 수준이 주기적으로 상승과 하강을 반복하는, 일정한 규칙성을 보이며 변동하는 현상을 뜻합니다. 여기에서 경기는 통화량, 이자율, 경제 현상, 정책, 재해, 질병 등의 여러 가지 경제변수들의 영향을 받아 지속해서 변화하고 있으며, 특정 국가나 지역은 고성장 추세를 지속하기도 하고, 이와 반대로 다른 국가나 지역은 저성장이나 침체국면에 있기도 합니다.

부동산 경기변동의 구분

부동산 경기변동의 개념

상업용이나 공업용 부동산경기에 비해 주거용 부동산 건축경기가 차지하는 비중이 더 크기 때문에, 주로 부동산경기는 주거용 부동산 건축경기를 뜻합니다.

• 협의의 부동산경기 : 주거용 부동산 건축경기를 말한다.
• 광의의 부동산경기 : 주거용 부동산 건축경기에 상업용, 공업용 부동산 경기를 포함합니다.
• 최광의의 부동산경기 : 광의의 부동산경기에 토지경기를 포함합니다.

부동산경기순환의 유형

부동산경기는 전체적으로 볼 때 일반경기보다 시간상으로 뒤처지는 후순환적 변동을 나타냅니다. 또한 부문별로 변동의 시차가 존재하며, 지역별, 유형별 경기변동은 각자 다르게 나타나는 특징이 있습니다. 부동산 경기의 변동은 국가마다 다르고, 같은 나라라고 하더라도 시간과 지역에 따른 다른 모습으로 나타납니다.

• 전순환적 경기변동 : 부문 경기가 일반경기보다 앞서 진행하고 변동하는 것을 말하며, 흔히 증권시장이 이에 해당합니다. 만약 주택 건설경기가 호황이라 일반경기도 호황일 될 경우, 주택경기가 일반경기보다 선행되기도 합니다.
• 후순환적 경기변동 : 부문 경기가 일반경기보다 뒤늦게 진행하고 변동되며, 일반적으로 부동산경기는 일반경기와 후순환적 관계에 있습니다.

        - 부동산의 수요와 공급은 가격에 대해 비탄력적인 경향이 강합니다.

        - 일반경기의 변화에 민감하게 반응하지 못합니다.

        - 부동산경기순환은 그 변동 주기가 깁니다.

• 동시 순환적 경기변동 : 부문 경기가 일반경기와 동시에 대체로 일치하거나 비슷한 양상으로 진행되고 변동하는 것을 뜻하며, 일반적으로 상업용, 공업용 부동산경기는 일반경기와 비슷한 흐름으로 진행됩니다. 즉, 일반경기가 호황 국면이면 금융기관의 기업금융 증대 등으로 기업들의 설비투자와 상업용 부동산 수요가 늘어나면서 상업용, 공업용 부동산경기도 호황 국면으로 접어들 수 있다는 것입니다.
• 역순환적 경기변동 : 부문 경기가 일반경기와 반대로 진행되는 것을 뜻하며, 일반적으로 주거용 부동산경기는 일반경기와 역순환적 관계에 있습니다. 즉, 주거용 부동산경기와 상업용, 공업용 부동산경기는 역순환적 관계에 있습니다. 그 이유는 자금, 신용의 유용성이나 금리 수준 때문입니다. 일반경기가 호황이면 기업의 설비투자가 증가하게 되고 자금 수요도 함께 증가하는데, 자금 수요의 증가는 금리 상승과 연결이 되기 때문에 금리 상승은 주거용 부동산경기의 주택공급이나 주택수요를 위축시킬 수 있습니다.

 다른 형태의 경기변동

• 계절적 변동 : 일반적으로 1년 단위로 특정 계절에 따라 반복적으로 나타나는 현상을 의미합니다. 

       - 신학기에 학군 부근의 매매나 전세수요가 증가하는 경우

       - 방학 기간에 대학교 부근의 원룸 공실률이 높아지는 경우

       - 매년 겨울철마다 건축허가면적이나 허가량이 감소하는 경우 등을 들 수 있습니다.

• 추세적 변동 : 부동산경기가 지속적, 계속 일정 비율로 좋아지거나 나빠지는 추세를 나타내는 경기변동을 뜻합니다.
• 우발적 변동 : 예상하지 못한 상황으로 인해 발생하는 비주기적이고 불규칙한 경기변동을 말합니다.

       - 자연재해, 전염병, 정부의 부동산 규제에 의한 갑작스러운 경기변동

       - 대외적인 다른 국가의 경기변동이나 지정학적 위험 등으로 발생하는 경기변동

       - 갑자기 건축허가면적이 증가하거나 감소하는 경우 등을 예로 들 수 있습니다.

부동산경기의 순환변동 

순환변동이란 상승과 하강을 반복하는 일정한 주기, 즉 Cycle을 가지고 변동하는 경우를 말하며, 예로, 주택거래량이 지난 2월을 저점으로 회복이게 접어들었다면 이는 순환적 변동을 의미합니다. 부동산 경기순환은 상승, 하강 국면이 일정하지 않은 편이지만, 회복, 상향, 후퇴, 하향이 반복되는 경기변동의 유형을 의미합니다.

• 회복시장 : 금리 인하로 거래가 늘고, 투자나 투기의 징후가 나타나며, 매도자 중시화 태도로 변하게 됩니다.
• 호황 (상향시장) : 매도자는 거래성립 시기를 늦추려 하고, 매수자는 앞당기려고 하며, 매도자중심의 시장이 형성됩니다. 또한 과거의 가격은 새로운 거래의 하한선이 됩니다.
• 후퇴시장 : 가격상승률이 더디거나 거래량이 계속 감소하고, 공실률이 높아지며, 구매자 중시화 태도로 변하게 됩니다.
• 불황 (하향 시장) : 침체국면으로 부동산가격 최저수준, 공실률 최대로 구매자 중심의 시장이 형성됩니다. 불황에서 과거의 가격은 새로운 거래의 상한선이 됩니다.

부동산경기변동의 특징

• 부동산경기는 일반경기에 비해 타성기간이 길어, 일반경기에 비해 회복은 느리고, 후퇴는 빠르게 진행됩니다.
• 일반경기에 비해 정점은 높고, 저점은 낮아, 그 폭도 큰 편입니다.
• 부동산경기는 유형별, 지역별로 각각 다르게 나타날 수 있습니다.
• 부동산경기의 순환 국면은 불규칙적이고 불분명하여 현재 상황이 호황인지 불황인지 뚜렷하게 구분되지 않습니다.
• 부동산경기변동의 양상은 국지적, 지역적으로 나타난 이후, 전국적으로 확대되는 것이 일반적입니다.