부동산 시장의 특성과 기능

부동산시장은 고가성, 개별성, 부동성, 부증성 등으로 불완전한 특성 때문에 불완전경쟁시장입니다.

따라서 균형가격이 성립되지 않고, 효율적 자원분배도 실패하기 때문에, 정부의 개입이 필요합니다.

 

부동산시장의 특징

이런 부동산시장은 일반 재화 시장과 다르게 부동산시장만의 고유한 특성을 가지고 있습니다.

 

지리적 위치의 고정성 (국지성)

• 부동산상품은 이동할 수 없어, 지역시장별로 초과수요 혹은 초과공급 현상으로 지역 간의 수급불균형이 발생하여도 이를 자체적으로 해결할 수 없습니다.
• 지역시장이 형성되고, 유사한 부동산이라 해도 부분 시장별로 서로 다른 가격이 형성되는 시장의 분화 현상이 나타납니다.
• 지역 특성의 영향을 받고, 지역시장별로 각각 상이한 통제와 규제를 받습니다.

부분 시장 : 하위시장이라고도 하며 전체시장과 개별시장의 중간 규모 범위입니다. 지역, 위치, 규모, 용도, 질 등에 따라 나누어진 세분된 시장의 결과물입니다.

 

수급 조절의 곤란성 

부동산시장은 상황이 변해도 가격이 수요와 공급을 원활하게 조절하지 못하는데 이를 수급 조절의 곤란성이라고 합니다.

• 수요 측면 : 개별성, 고가성, 내구성으로 인해 수요는 비탄력적입니다.
• 공급 측면 : 부증성, 생산기간의 장기성, 법적 규제의 과다 등으로 인해 공급도 비탄력적입니다.
• 부동산시장은 가격이 수요와 공급을 조절하는 데 많은 시간이 소요됩니다.

거래의 비공개성 (은밀성) 

부동산은 개별성의 특성이 있어 거래 방식을 확인하기 어렵기 때문에 폐쇄적인 경향이 있습니다. 이를 거래의 비공개성, 거래의 은밀성이라고 합니다.

• 정보의 비대칭성으로 인해 많은 정보탐색 비용이 필요하며, 불합리한 가격을 형성하기도 합니다.
• 실거래가격 신고제도, 전자계약제도, 부동산투자회사의 공시제도는 거래의 비공개성과 정보의 비대칭성을 완화해 부동산시장의 투명성을 제고하고 그 효율성을 높일 수 있습니다.

상품의 비표준화성

부동산상품은 개별성을 가지고 있어 표준화하기가 어렵습니다.

• 부동산시장은 부동산의 개별성으로 인해 일물일가의 법칙이 성립되지 않고, 완전한 대체 관계도 어렵습니다.
• 부동산상품의 개별성은 개별시장을 형성하여, 하나의 개별시장을 독점적 시장으로 만들고, 공급을 비탄력적으로 만듭니다.
• 부동산상품은 표준화가 불가능하기 때문에 부동산시장분석이 복잡해집니다.

시장의 비조직성

부동산시장은 유통조직이 존재하지 않기 때문에 집중통제가 되지 않으며, 거래당사자 간의 개별적 거래형태가 많아, 부동산가격을 왜곡시키는 경향이 있어, 감정평가의 필요성이 제기됩니다.

과다한 법적 규제

사회성, 공공성이 높은 시장이므로 공적 개입이나 규제가 많을 수밖에 없습니다.

 

매매 기간의 장기성 

부동산을 구매할 때는 고려할 사항이 많아 의사결정이 신중하게 이루어지기 때문에 매수 또는 매도 기간이 길어지는 특징이 있습니다. 따라서 부동산시장에서는 거래가 빈번하게 발생하기 어려워 현금 유동성 확보가 어려워지기 때문에 장기투자로 이어집니다.

 

금융, 자본시장과의 연관성

금융,  자본시장과의 밀접한 관련성을 가지며 서로 영향을 주고받습니다.

• 다른 조건이 동일할 때 이자율이 상승하면, 부동산 수요 또는 공급은 감소합니다.
• 자본시장, 재무적 투자자의 자금이 부동산 시장에 영향을 주기도 합니다.

부동산시장의 기능

시장의 기능이란 시장이 어떠한 역할을 행하는지를 말하는 것으로, 시장의 기능 중 가장 기본이 되는 것은 가격이 수요와 공급을 조절한다는 '자원배분 기능'입니다. 부동산시장도 일반재화시장처럼 재화의 교환기능, 자원배분 기능, 정보제공 기능, 양과 질의 조정기능이라는 기본적인 기능이 있고, 부동산시장만의 고유한 가격의 창조 기능, 입지 주체 간의 경쟁 기능이라는 기능도 있습니다.

 

교환기능

• 부동산과 현금이 교환되기도 하고, 소유권이나 임차권 등과 같은 부동산의 권리와 현금이 교환되기도 하며, 경우에 따라서는 부동산과 부동산이 상호 교환되기도 합니다.
• 무형의 추상적인 권리와 현금이 교환되기 때문에 '추상적 시장'으로 정의하기도 합니다.

자원배분 기능

개별성이라는 특성이 있음에도 불구하고, 가격을 통해 부동산의 물적 자원을 배분하거나 소유권에 관한 공간이나 위치서비스를 배분하는 기능이 있습니다. 단, 자원배분 기능은 있으나, 부동산은 수급 조절의 곤란성이 있기 때문에 원활하게 수행되는 것은 아닙니다.

정보제공 기능

• 시장참여자에게 가격이나 상품에 관한 정보를 제공합니다.
• 토지 및 주택 가격 등에 대해서는 공적인 주체가 가격정보를 제공하기도 합니다.

가격의 창조 기능

• 매도인의 제안 가격과 매수인의 제안 가격의 접점에서 부동산 가격이 형성됩니다.
• 단, 개별성이 있어 거래가 빈번하게 이루어지지는 못하기 때문에 거래당사자는 상호가격을 협의하면서 조정 과정을 거칩니다.
• 협의의 결과로 가격이 형성, 창조되고, 이렇게 형성된 가격은 다시 파괴되기도 합니다.

입지 주체 간의 입지경쟁 기능

토지는 한정되어 있기 때문에 입지경쟁이 심화하면, 토지소유자는 가장 높은 지대를 지불할 주체에게 토지를 할당하게 됩니다. 따라서 부동산시장은 경제활동의 지대 지불 능력에 따라 토지이용의 유형이 결정됩니다.

양과 질의 조정기능

소득수준 변화에 따른 주택 수요 변화가 주택의 질을 개선하고, 특정 주택에 대한 수요자의 선호도 변화에 따라 공급량을 조정하는 등 부동산의 양과 질을 조정하는 기능이 있습니다.