부동산의 수요, 공급의 개념 및 특징

부동산의 수요, 공급 이론은 부동산시장의 논리적 구조를 이해하는 분야로, 시장이란 수요와 공급에 의해서 가격이 결정되는 곳이고, 이렇게 결정된 가격이 다시 수요와 공급에 영향을 주는, 가격이 수요와 공급을 조절하는, 자원배분 기능을 수행하는 곳이라고 정의할 수 있습니다.

 

 

부동산 수요 (demand)

수요의 개념

• 사전적 개념 : 일정 기간에 소비자가 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구나 그 양을 말합니다. 수요량이란 일정 기간에 주어진 가격수준에 대하여 소비자가 구입하고자 하는 최대 수량을 말합니다. 실제 구입한 양을 의미하는 것은 아닙니다.
• 유효수요 : 구매 의사와 구매력(지불 능력)을 가지고 구매하고자 하는 수요입니다. (구매 의사+구매력)

잠재수요 : 구매 의사는 있으나 지불 능력이 동반되지 못하는 것을 뜻하며, 금융대출금 등을 활용하면 잠재수요는 유효수요화될 수 있습니다.

 

• 유량 개념 : 일정기간 동안 파악되는 유량의 개념을 뜻하며, 경제학에서는 유량 개념만을 사용하나, 부동산에서는 저량 개념도 사용한다.

유량(flow) 개념과 저량 (stock)개념의 구분

 

• 유량 : '일정 기간'을 의미한다. 한 달 혹은 분기, 1년 동안 저수지로 흘러 들어가거나 흘러나오는 물의 양을 뜻하는 개념으로 시간개념이 있습니다.
• 유량 지표 : 소득(급여, 임금), 임대료 수입, 당기순이익, 순영업 소득, 주택거래량, 신규주택공급량, 부채서비스(원리금), 연간 이자 비용, 손익계산서 등이 있습니다.
• 저량 : '일정 시점'을 의미하며, 1월 1일 혹은 현재 기준, 저수지에 저장되거나 고여 있는, 고정된 물의 양을 뜻하는 개념입니다. 시간개념은 아니며 현재 보유하고 있는 것을 뜻합니다.
• 저량 지표 : 인구, 부동산의 가격, 매각 대금, 순자산가치, 통화량, 기존주택공급량, 재무상태표, 외환보유고 등이 있습니다.

수요 변화 요인

• 증가 요인으로는 인구 유입 증가, 소득수준 향상, 대체제가격의 상승, 소비자의 가격 상승 예상, 선호도 및 기호의 증가, 주택담보대출 및 담보대출 금리 인하가 있습니다. 대체제가격의 상승이란, 아파트의 대체제인 빌라의 가격이 상승하면, 아파트의 수요는 증가하는 것을 의미합니다.
• 감소 요인으로는 보완재 가격의 상승, 융자 비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 연간 소득 대비 월간 부채 상환 비율(DSR) 등과 같은 대출 규제 하향 조정이 있습니다. 보완재 가격의 변화는 아파트의 보완재인 건축자재 등의 가격이 상승하면, 아파트의 수요 또한 감소하는 것을 의미합니다.

수요의 특징

• 부동산은 일반 재화에 비하여 고가성이라는 특성으로 구매 자금을 축적하는 데 많은 시간이 소요되며, 생활을 위한 필수적 소비재 및 투자자산의 형태로 나타납니다.
• 일반재화에 비해 구매 절차가 복잡하고 구매 조건이 까다롭기 때문에 신중한 의사결정이 이루어집니다.
• 구매 절차에 있어서 일반적인 방법 이외에 경매나 공매 등의 특수한 방법도 활용됩니다.
• 수요활동의 판단에 영향을 미치는 것은 수요활동의 주체와 부동산의 용도나 종류에 따라 달라진다.
• 부동산은 고가성, 내구성, 개별성 때문에, 가격에 대하여 수요량의 변화가 적기 때문에 가격에 대해 비탄력적입니다.

부동산공급 (Supply)

공급의 개념

• 사전적 개념: 일정 기간에 부동산을 공급하고자 하는 욕구 혹은 최대 수량을 말합니다.
• 유효 공급 : 부동산을 공급할 의사와 실제적인 공급능력이 동반된 공급입니다. (공급 의사+공급능력)
• 주택유량의 공급량 : 일정 기간에 공급하고자 하는 주택의 양으로, 신규주택공급량입니다. 신규주택의 공급은 일정한 생산기간이 필요하기 때문에 유량 개념입니다.
• 주택저량의 공급량 : 일정 시점(현재)에 시장에 존재하는 주택의 양으로, 이는 기존주택공급량입니다. 이미 시장에 공급되어 있는 주택의 양은 저량 개념입니다.
• 부동산공급자에는 신규생산자뿐만 아니라 기존의 주택이나 건물의 소유자도 포함되며, 이처럼 부동산에 저량, 재고 시장이 형성되는 것은 영속성과 내구성으로도 설명될 수 있습니다.

공급 변화 요인

• 증가 요인으로는 택지 매입비용, 건축자재 가격, 건설노동자 임금 등의 생산요소 가격 하락, 건축공법과 같은 건축 기술의 향상, 건폐율, 용적률 등의 건축규제 완화, 용도 전환에 관한 규제 완화, 금리 인하, 부동산 시장의 호황 전망, 기업의 목표의 상향조정, 공급자에게 보조금 지급 등이 있습니다.
• 감소 요인으로는 생산요소 가격 상승 및 건축규제의 강화, 공급자에게 조세 부과 및 이자율 상승의 요인이 있습니다.

공급의 특징

• 토지의 물리적 공급 : 토지의 자연적 특성인 부증성으로 인해 가격의 변화에도 물리적으로 이용할 수 있는 토지의 양은 변하지 않기 때문에, 토지의 물리적 공급은 가격에 대해 완전비탄력적입니다.
• 토지의 경제적 공급 : 물리적인 공급이 한정되어 있는 토지에 대해, 이용의 능률화를 추구함으로써 토지의 경제적 이용도를 증대시킴으로써, 용도의 다양성에 의해 토지의 용도적, 경제적 공급곡선은 우상향하는 형태로 나타납니다.
• 가격이 상승하여도 토지나 주택의 공급은 신속하게 증가하지 못합니다. 법적 규제 및 건축에 소요되는 기간이 길기 때문에 부동산공급은 비탄력적입니다.
• 단기적으로 공급을 하는 데에는 제한적이므로, 장기적으로는 그 양의 변화가 많으므로 부동산공급이 더 탄력적으로 됩니다.