토지의 대표적 특성 : 자연적 특성

토지의 대표적인 특성인 자연적, 인문적 특성, 이 2가지에 대해 알아볼까요?

 

토지의 자연적 특성 

토지의 자연적 특성은 근본적, 선천적, 본질적이며, 그 성질이 변하지 않기 때문에, 불변하지 않는 특성으로 물리적 특성이라고 합니다.

일반적으로 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성으로 나눌 수 있습니다.

 

부동성

토지의 위치는 인간의 힘으로 이동시킬 수 없음을 말하며, 물리적, 절대적 위치가 고정되어 있습니다.

따라서 고정성 혹은 비이동성이라고도 부릅니다.단, 토지의 사회적, 경제적, 행정적 환경 등에 따라 그 위치는 변동될 수 있습니다.

• 부동성은 부동산을 동산과 구별하는 근거가 됩니다.
• 부동산 거래, 중개, 입지 선정, 감정평가 등 사람이 행하는 부동산활동이 임장활동화, 정보활동화 됩니다.
• 부동산시장은 특정 지역시장이나 부분 시장으로 형성되므로, 지역시장별로 수급 불균형의 문제가 발생합니다. 수급불균형의 문제에 대해서는 토지 자체를 이동시킬 수 없으므로, 정부의 규제와 통제도 지역별로 각각 다르게 나타납니다.
• 입지 선정이 매우 중요하기 때문에, 주어진 용도에 어떠한 위치가 적합한지 판단하는 입지론의 근거가 됩니다.
• 부동산이 물리적으로 움직일 수가 없더라도, 주변 환경이 달라지면, 부동산의 가격수준도 달라지므로, 감정평가를 할 때 지역분석을 필수적으로 해야 합니다.
• 위치가 고정되어 있기 때문에, 해당 시장을 대상으로 제도적인 규율을 적용하기가 상대적으로 쉽습니다. 지역 범위가 한정되어 있어 공법적인 규제를 적용하기 용이하여, 공법적인 규제를 적용하여 지역 사회의 발전과 안정성을 도모할 수도 있습니다.
• 토지의 경우는 보기를 제시하거나 진열하여 거래하기가 어렵기 때문에 부동산 중개업을 제도화시킬 수 있습니다.
• 물리적 실체가 아닌 추상적인 권리관계가 거래되므로, 추상적 시장이 됩니다.
• 금융기관에 담보가치에 대한 높은 안정성을 제공하므로, 담보 대출이 가능합니다.

임장활동 : 현장에 직접 나가서 무언가를 하는 행위
정보활동 : 현장에 나가서 여러 가지 정보를 확인하는 탐색하는 행위

 

부증성

토지는 자연적으로 주어지는 재화이기 때문에, 물리적 절대량은 증가시킬 수 없습니다.

즉, 생산할 수 없습니다.

• 공유수면 매립이나 간척지 개발은 경제적 공급의 의미로, 토지이용의 용도 전환 측면이기 때문에 물리적인 공급의 증가를 의미하는 것이 아닙니다. 따라서, 이러한 것이 부증성의 예외라고 할 수는 없습니다. 
• 일반 재화는 비용을 투입하여 절대량을 생산할 수 있지만, 토지는 비용을 투입하여도 그 절대량을 생산할 수 없습니다. 이를 생산비 법칙 적용 불가능이라고도 말합니다.
• 시간이 흐를수록 토지의 희소성을 증가시킵니다.
• 공급자독점을 가능하게 함으로써 공급자보다는 수요자 경쟁을 더욱 심화시킵니다.
• 도심지역에서는 토지이용을 집약화시키기 때문에 도심지역에 고층 건물이 많은 이유이기도 합니다.
• 사회적, 공공성이 높게 강조되어, 공익을 위해 법적 규제가 일반 재화 시장보다 많습니다.
• 토지의 물리적 공급은 가격이 완전비탄력적이므로 그 형태는 수직선으로 나타나고, 부동산 시장에 균형가격 성립을 어렵게 합니다.

영속성

토지는 사용에 의하여 그 절대 면적이 소멸하지 않기 때문에, 공간으로서의 토지는 영원히 존속한다는 것을 의미합니다.

이는 비소멸정, 비소모성, 불변성, 불괴성이라고도 합니다. 따라서 시간의 경과나 마모와 훼손, 재해 등으로 발생하는 외형적인 가치 손실인, 물리적인 감가가 발생하지 않습니다.

• 소모를 전제로 하는 재생산 이론이 적용되지 않습니다.
• 사용이익과 소유 이익을 획득할 수 있게 하여, 이를 분리해 타인이 대가를 지불하고 해당 토지를 이용할 수 있는 임대차 시장을 형성합니다.
• 건물의 내수성과 함께 자산가치의 보존력을 높여 투기 대상 및 투자재로서의 선호도를 가지게 되므로, 장기투자를 통해 보유 기간에는 소득 이득을, 투자 기간 말에는 자본 이득을 얻을 수 있습니다.
• 효율적인 부동산관리를 통해 토지나 건물의 경제적인 유용성을 증가시킬 수 있기 때문에, 관리의 필요성이 제기됩니다. 
• 부동산의 가치란 장래 유무형의 편익을 현재가치로 환원한 값을 말합니다.

개별성

토지는 그 위치, 면적, 지반, 가격 등이 모두 다르기 때문에, 물리적으로 완전히 동일한 토지는 존재하지 않는 것을 뜻합니다. 이를 개별성, 비대체성이라고도 합니다.

• 물리적 측면에서 대체가 불가능합니다.
• 개별성은 토지 외에 건물이나 기타 개량물에도 적용할 수 있습니다.
• 일물일가의 법칙이 성립하지 않기 때문에, 독점적 시장이 형성되기도 합니다.
• 상호 비교가 어렵기 때문에 표준지공시지가를 기준으로 토지 가격을 평가하게 됩니다.
• 감정평가 시, 개별 분석이 꼭 필요합니다.
• 부동산 시장에서 정보의 비공개성, 비조직성을 유발합니다. 

일물일가의 법칙 : 동일한 시장의 일정 시점에서, 동일한 물건은 하나의 가격만이 성립하는 법칙을 말합니다.
부동산은 개별성이 있어 일물일가의 법칙이 성립하지 않습니다.

인접성

토지는 물리적으로 다른 토지와 연결되어 있어, 인접한 토지와는 상호 연관성이 있습니다. 이를 연결성 혹은 연속성이라고 합니다.

• 개별성으로 인해 토지의 물리적 측면에서는 대체가 불가능하지만, 부동산의 용도적인 측면에서는 대체 이동을 가능하게 합니다.
• 소유와 관련하여 경계 문제는 일으킬 수 있으며, 인접 토지와의 협동적 이용을 필연화시킵니다.
• 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 됩니다.