토지에 대한 용도별 분류 및 용어 정리

토지는 공중과 지하를 포함하는 일정한 지면을 뜻하며, 쉽게 표현해서 땅으로 이해하면 됩니다.
부동산에서 토지 투자 시에는 각 용어를 이해해야만 올바른 투자를 할 수 있습니다.
 
먼저 토지에 대해 용도별 분류에 대해 간단히 알아보겠습니다.

1. 토지의 용도별 분류

 

먼저 토지는 크게 택지지역, 농지지역, 임지지역으로 구분됩니다.

• 택지지역 : 주거(주택)지역, 상업지역, 공업지역으로 나뉩니다.
• 농지지역 : 전지지역, 답지지역, 과수원 지역으로 전지지역과 답지지역은 흔히 알고 있는 전답, 즉 논과 밭을 가리키는 말로, 농지지역은 농사를 짓는 논, 밭, 과수원 지역으로 이해하시면 됩니다.
• 임지지역 : 신탄림지역, 용재림지역으로 용어가 어렵지만, 큰 의미로 보면 삼림지역, 즉 숲입니다. 신탄림지역은 땔감이나 숯을 생산하기 위한 숲, 용재림지역은 주로 건축재 등의 용도로 이용하기 위하여 조성된 숲입니다.

2. 토지 용어 정리

    1) 후보지와 이행지

    토지의 용도가 변경 중인 토지를 뜻합니다.부동산 감정평가에 활용됩니다. 이는 토지의 용도 전환, 경제적 공급으로 이해할 수도 있습니다.

         (1) 후보지 

           택지, 농지, 임지 지역 상호 간에 용도가 변경되고 있는 지역을 뜻합니다. 다시 말하자면 임지지역이 농지지역으로, 논밭이었던 곳이 주거지역으로 용도가 변경되는 경우, 후보지라는 표현을 씁니다. 예를 들면 농지지역이 택지지역으로 용도가 전환되는 경우 변경될 토지 이름을 따서 '택지후보지'라고 같이 표현합니다.

         (2) 이행지 

            토지의 용도별 분류 내에서 용도가 변경 중인 토지를 뜻합니다. 다시 말해 택지지역은 주거, 상업, 공업지역 이내에서 서로 용도가 변경되는 것으로 뜻하며, 예를 들면 택지지역 이내에서 공업지역이 상업지역으로, 농지지역에서는 답지지역이 전지 지역으로 용도가 변경되고 있는 토지를 뜻합니다.
      

    2) 택지와 부지

         (1) 택지

            주거용, 상업용, 공업용으로 현재 건축물의 부지로 이용 중이거나 건축이 가능한 토지를 말하며, 토지를 부동산 등록법상 분할하여 개별적으로 거래되거나 이용되는 구획을 뜻합니다. 감정평가상의 용어입니다.

        (2) 부지

           택지는 건축이 가능한 토지만을 의미하나, 부지는 일정한 용도고 제공되고 있는 바닥 토지로 건축이 가능한 택지 이외에 도로부지, 철도부지, 수도부지 등 건축이 불가능한 토지까지 포괄하는 용어입니다. 따라서 부지는 '모든 땅'을 의미한다고도 할 수 있습니다.

    3) 나지, 건부지, 공지

        (1) 나지

            지상에 건물이 없고, 지상권 등의 사용 및 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지로, 농사를 짓는 농지는 나지에 해당하지 않습니다. 나지는 건부지보다 그 용도가 다양하고 활용도가 높아 여러 용도 중에서 최고의 가치를 창출할 수 있으며, 거래될 가능성이 높은 편입니다.

        (2) 건부지 

            건물이 있는 부지로, 나지에 비하여 용도가 다양하지 못해 활용도가 떨어지는 경향이 있습니다. 그러나 개발제한구역 지정 등 토지이용규제가 강화된 지역에서는 건부지가 나지보다 유용성과 시장성이 높아지므로, 건부지 가격이 나지보다 높게 평가되기도 합니다.

        (3) 공지

             건축법상 건폐율의 적용으로 모두 건축하지 못하고 한 필지 내에서 비워둔 토지로, 대지에서 건축물의 바닥면적을 제외한 나머지 부분을 뜻합니다. 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻하는 건폐율 규제가 강화되면 상대적으로 공지의 면적은 넓어집니다.   

     4) 필지, 획지

         (1) 필지

              토지 소유권을 구분하기 위해 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위로, 부동산등기법에서는 등기 단위라고도 합니다. 소유권을 구분하는 법률적인 개념입니다.

         (2) 획지

              주로 토지 감정평가에 활용되고, 토지 이용을 상정하여 인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 것으로, 가격 수준이 비슷한 토지를 의미합니다. 획지는 가치를 구분하는 경제적인 개념입니다.

     5) 맹지, 대지

         (1) 맹지 

               타인의 토지로 둘러싸여 있어 도로와 전혀 맞닿은 부분이 없는 토지를 의미합니다. 건축법에서는 맹지에 건물을 세울 수 없기 때문에 투자 시, 절대 거래하지 않아야 하는 토지입니다.

         (2) 대지

               맹지의 경우, 주변 토지를 합병하는 등의 방법을 활용하는데, 이때 좁은 통로에 의하여 도로와 접속면을 가지는 자루 모양의 토지를 자루형 대지라고 합니다.

    6) 법지, 빈지

         (1) 법지

                소유권은 인정되지만 활용성이 없거나 적은 토지입니다. 예를 들면 토지의 붕괴를 방지하기 위하여 경사를 이루어 놓은 축대용 토지나 도로 면과의 경사진 토지 부분 등입니다.

         (2) 빈지

               주로 바다와 육지 사이의 해변토지를 말하며, 활용성은 있으나 소유권이 인정되지 않는 토지입니다.

    7) 공한지, 유휴지, 휴한지

        (1) 공한지

              도시 내의 택지 중에서 지가 상승만을 기대하고 투기 목적으로 장기간 방치는 토지를 뜻합니다.

        (2) 유휴지

             농촌 토지로 농사를 짓지 않고 놀리고 있는 토지를 뜻합니다.

        (3) 휴한지

             농토의 비옥도(지력) 회복을 위하여 농사를 짓지 않고, 정상적으로 쉬게 하고 있는 토지를 말합니다.

     8) 포락지, 선하지

          (1) 포락지

               공유수면 관리 및 매립에 관한 법령상 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말합니다.

          (2) 선하지

                고압선 아래의 토지로, 토지 이용에 있어 공간의 활용도가 제한됩니다.     

     9) 소지

             대지나 택지 등으로 개발되기 이전의 자연적인 그대로의 토지를 말하며, 원지라고도 한다. 택지와는 대조적인 토지 용어로 미성숙지에 해당됩니다.