토지의 대표적 특성 : 인문적 특성

토지의 대표적 특성 중 하나인 인문적 특성에 관해서도 소개하겠습니다.

 

토지의 인문적 특성

토지의 인문적 특성은 인간이 토지를 대상으로 어떠한 행위를 할 때 인간과 토지의 관계에서 발생하는 특성으로, 자연적 특성과는 달리 여러 가지 환경변화 및 인간이 행하는 부동산활동에 따라 그 성질은 가변적, 후천적, 인위적인 성격을 나타냅니다. 일반적으로 크게 용도의 다양성, 병합, 분할의 가능성, 위치의 가변성, 국토성, 4가지로 나눌 수 있습니다.

 

 

용도의 다양성

일반 재화와는 달리 토지는 여러 가지 용도로 다양하게 이용될 수 있기 때문에, 사람의 필요에 따라 농지지역을 택지지역으로, 공업지역을 상업지역으로 그 용도를 전환할 수도 있습니다. 이는 변용성 또는 다용도성이라고도 합니다.

• 후보지나 이행지의 경우처럼, 전환과 이행을 통하여 토지의 경제적, 용도적 공급을 가능하게 합니다.
• 토지서비스의 경제적 공급곡선을 우상향하게 합니다.
• 특정 토지는 두 개 이상의 용도가 동시에 경합하는 경우가 많이 있습니다. 따라서 최고, 최선의 토지이용을  해야 하므로 최유효이용의 성립과 판단이 근거가 됩니다.
• 창조적 이용을 가능하게 함으로써 하나의 부동산에 여러 가지 가치개념이 성립하는 가치(가격) 다원설의 논리적인 근거가 됩니다.
• 주어진 위치에 어떤 용도가 적합한지를 판단하는 적지론의 근거가 됩니다.
• 특정 토지의 용도 전환은 주변의 다른 토지에 영향을 주기도 하고 주변 토지로부터 영향을 받기도 합니다. 또한 경우에 따라 특정 용도로 사용되기 시작하면 다른 용도로의 변경이 곤란한 경우도 있습니다. 따라서 상호 연관성과 그 이용의 비가역성도 고려할 필요가 있습니다.

 

병합, 분할의 가능성

토지는 이용 주체가 이용목 적에 따라 그 면적을 법이 허용하는 범위 내에서 인위적으로 병합하거나 분할하여 사용할 수 있다는 것을 의미하며, 이를 분합성이라고도 합니다.

• 토지이용자의 필요에 따라 인근 토지를 합병할 수도 있고, 일정한 크기와 모양으로 분할할 수도 있으므로, 효율적인 합병, 분할은 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가지게 됩니다.
• 토지를 합병하거나 분할할 경우, 증가나 감가가 발생할 수 있습니다.
• 토지를 합병하여 가치가 상승하는 증가분을 합필 가치라고 하고, 이런 현상을 규모의 경제, 플롯테이지, 어셈블리지 현상이라고 합니다.

규모의 경제 (economic of scale) : 토지를 합병하여 큰 규모의 개발을 할 때 발생하는 경제적 이점을 뜻합니다.

플롯테이지 (Plottage) : 토지를 합병하여 큰 부지로 형성하는 것을 의미합니다. 작은 조각 토지를 합쳐 큰 부지로 만들면 개발 가능성이 확대되고 경제적인 이점이 생깁니다. 이는 토지의 가치 상승을 이끌어내는 요인 중 하나입니다.

어셈블리지 (Assemblage) : 토지를 한 곳에 집중적으로 개발하는 현상을 의미합니다. 토지의 분산된 조각들을 한 곳에 집중적으로 개발하는 것을 뜻하며, 이 또한 토지의 가치 상승에 기여하는 요소 중 하나입니다.

 

위치의 가변성

 

토지는 부동성으로 인해 절대적, 물리적인 위치는 변하지 않으나, 토지에 관한 사회적, 경제적, 행정적 위치에 따라, 토지의 상대적 위치(환경)가 변할 수 있기 때문에, 이에 따라 토지가치도 변할 수 있습니다. 부동산의 절대적 위치보다는 상대적 위치가 더욱 중요한 이유입니다.

• 사회적 위치의 가변성 : 학군과 공원의 조성, 인구 변화 등은 사회적 환경을 변화시킵니다.
• 경제적 위치의 가변성 : 도로, 철도 등의 교통체계나 경제성장 요인, 이자율 등의 변화는 경제적 환경을 변화시킵니다.
• 행정적 위치의 가변성 : 정부 등 공적 기관에 의한 토지이용 계획의 변화나 토지이용규제의 변화, 조세제도의 변화, 공업단지의 지정 등은 행정적 환경을 변화시킵니다.

 

국토성

토지는 개인 소유의 대상이 되지만, 그 이전에 국토의 일부이므로, 공공복리와 공익 추구라는 관점에서 토지공개념의 설정에 대한 근거를 제시합니다.

토지공개념 : 토지는 국민 전체의 복리 증진을 위한 공동기반으로, 공적 재화임을 고려하여 그 소유와 처분에 대한 적절한 유도와 규제를 가할 수 있다는 개념을 의미합니다. 이는 토지가 가지는 사적 재화로서의 성격과 함께 공적 재화로서의 성격도 고려하여 그 배분 및 이용과 거래가 정상화되도록 하자는 하나의 토지 철학입니다.

• 토지는 사회성, 공공성이 높은 재화이므로, 부증성과 함께 '토지공개념' 설정의 근거가 됩니다.
• 부동산 시장에 법률적 규제의 필요성을 제기합니다.

 

앞서 토지의 자연적 특징과 인문적 특징을 간단히 비교 정리해 보겠습니다.

구분	특성	설명
위치의 변화	부동성	절대적 위치 불변
	위치의 가변성, 인접성	상대적 위치 변화
대체 여부	개별성	물리적 대체 불가
	인접성	용도적 대체 가능
입지 선정의 중요성	부동성	주어진 용도에 어떤 위치 적합
	용도의 다양성	주어진 위치에 어떤 용도 적합
감가상각 적용 여부	영속성	물리적 감가 인정 X
	위치의 가변성, 부동성	기능적, 경제적 감가 인정

 

 

토지의 특성과 더불어서, 이와 관련이 있는 부동산 경제적 특성인 고가성과 불가분성에 대해서도 추가로 이야기해 보겠습니다.

 

부동산의 경제적 특성

 

고가성

자금조달능력이 시장 참여를 결정하므로, 수요자와 공급자의 시장 참여가 제한되기 때문에 진입장벽이 존재합니다. 특정 지역에서는 매수자 중심시장이나 매도자 중심시장이 형성될 수 있습니다.

 

불가분성

하나의 부동산에 투자 금액을 분할하여 매입 또는 투자하는 것이 제한되고, 매입한 부동산을 분할하여 매도하는 것도 쉽지 않습니다.