부동산학의 이해 및 부동산 활동의 원칙 및 속성

부동산학의 이해

부동산학의 정의

부동산학이란 어떻게 하면 부동산활동을 바람직하게 할 것인가를 연구하는 학문으로, 부동산 투자, 개발, 운영, 관리 등 다양한 부동산활동을 바람직하게 전개하여 부동산과 인간의 관계를 개선하고자 하는 것입니다.

부동산학의 학문적 성격

부동산학은 부동산활동의 능률화에 대한 이론 및 실무기술을 개척하는 종합응용과학입니다.

• 종합과학 : 부동산학의 연구 대상이 광범위한 분야에 걸쳐있고, 이론을 설명할 때 경제학, 법학, 건축학 등 여러 분야 학문의 지원을 받습니다.
• 응용과학 : 부동산 행위에 대한 실천과학으로, 인간과 부동산과의 관계 개선 혹은 부동산의 효율적 이용, 공평한 배분을 위한 이론 및 실천을 제시하여 유용성을 검증할 수 있습니다.
• 사회과학 : 부동산학은 자연현상을 연구하는 자연과학이 아니라, 인간과 부동산 상호 간 작용을 연구하는 사회과학적 성격이 강합니다.
• 경험과학 : 추상적인 학문이 아닌, 현실의 부동산활동과 부동산현상을 연구 대상으로 하는 경험 대상이다. 논리학이나 수학과 같이 비현실적 사고방식에 근거를 두지 않고 어디까지나 현실과 경험 사실을 중요하게 다루고 있습니다.
• 규범과학 : 윤리성이 강조되고, 사회에서 바람직한가를 밝혀내어, 바람직한 부동산활동을 판단하고 실천합니다.

부동산학의 연구 목적

부동산학의 연구 목적은 시대와 국가, 사회에 따라 창조, 변화되고 발전되어 오고 있습니다.

최근에 부동산학이 추구하는 가치는 형평성, 효율성, 합법성에 초점을 두고, 합법적인 테두리 내에서 부동산과 관련된 공익(형평성)과 사익(효율성)의 적절한 조화를 유도하여 그 균형점을 찾고 있습니다.

 

부동산학의 접근방법

종합식 접근방법

부동산을 기술적, 경제적, 법률적 등의 복합개념으로 이해하고, 부동산활동과 직,간접적으로 관련되어 있는 여러 과학의 연구 결과를 최대로 시스템화, 체계화하여 단기간에 종합 의용 과학으로 정착시킨 접근방법입니다.

의사결정 접근방법

합리적인 의사결정분석에 초점을 두고 있는 접근방법으로, 인간은 합리적 존재이며, 자기 이윤의 극대화를 목표로 논리적이고 합리적으로 행동한다는 기본가정에서 출발하는 방법입니다.

 

부동산학의 연구 분야 및 연구 대상

부동산학의 부동산(의사)결정분야 

부동산투자, 부동산금융, 부동산개발은 부동산의 (의사)결정분야에 속하며, 부동산정책까지 포함하는 경우도 있습니다.

 

부동산학의 연구 대상 : 부동산활동과 부동산현상

• 사적 부문의 부동산활동 : 효율성(효용, 이윤극대화)을 중시하며, 가장 활발합니다.
• 공공 부문의 부동산활동 : 형평성 측면의 공익성과 효율성 측면의 사익성을 적절히 조화시키는 데 그 목적이 있습니다.
• 전문협회의 부동산활동 : 부동산 분야에는 공인중개사협회, 주택관리사협회, 감정평가사협회 등의 많은 전문협회가 있습니다. 이러한 각종 전문협회는 다양한 형태의 서비스를 제공하고 있으며, 회원들의 자질 향상과 권익 옹호에 목적이 있습니다.

부동산활동의 원칙 및 속성

부동산활동의 일반원칙은 능률성의 원칙, 안전성의 원칙, 경제성(최소 비용-최대 효과)의 원칙, 공정성의 원칙이 있습니다.

 

부동산활동의 속성

과학성 및 기술성

부동산활동은 원리라는 관점에서 보면 과학성을, 이 원리를 실무활동에 응용한다는 관점에서 본다면 기술성을 가지고 있습니다. 따라서 과학성 및 기술성의 양면성이 있다고 할 수 있습니다.

사회성, 공공성 및 사익성

• 부동산은 사적재인 동시에 공공재적인 성격이 있기 때문에 부동산활동은 사익성 뿐만 아니라 사회성, 공공성도 강조됩니다.
• 부동산 및 부동산활동이 사회성, 공공성을 강조한다고 하여도 국민의 사익은 손상을 입지 않도록 노력해야 합니다.

윤리성

부동산 및 부동산활동은 사회성, 공공성이 강조되고 있고, 부동 활동의 주체는 윤리적으로 행동하여야 합니다. 거래당사자는 물론 부동산업자에게도 높인 윤리성이 요구됩니다. 부동산업자가 준수하여야 할 윤리를 부동산 윤리라 하며 그 유형은 아래와 같습니다.

• 고용 윤리 : 고용자와 피고용자와의 관계에서 요구되는 조직 내부에서 지켜야 할 책무와 도리입니다.
• 조직윤리 : 동업자 및 동업자단체와의 관계에서 조직 간에 지켜야 할 책무와 도리입니다.
• 서비스 윤리 : 부동산업자와 의뢰인 관계에서 금전적인 이익은 물론 비금전적인 이익을 포함하여 행하여야 하는 책무와 도리입니다.
• 공중 윤리 : 일반 대중에 대한 부동산업자의 직업윤리로, 부동산업자는 일반 공중의 복리증진도 도모하는 방향으로 업무 활동을 전개하여야 합니다.

대인 활동 및 대물 활동

• 부동산 활동에는 직, 간접적으로 많은 사람들이 관여하므로, 대인 활동, 인간 활동의 성격이 있습니다.
• 또한 그 대상이 부동산이므로, 대물 활동의 성격도 있습니다.

임장활동 및 정보활동

• 임장활동은 대물 활동의 연장으로서 부동산활동을 효율적으로 행하기 위해서는 탁상을 떠나 실제 현장에 임하여 조사 및 확인하는 시간을 많이 보내야 한다는 것을 뜻합니다.
• 토지에는 부동성의 특성이 있고 부동산현상을 둘러싼 각각의 환경요인이 다르기 때문에 정보활동도 매우 중요시됩니다.

전문성

부동산 활동은 일반재화의 거래에 비해 높은 전문성이 요구되므로 전문직업이 제도화되고 높은 전문지식이 있어야 합니다.

• 제1차 수준 : 부동산의 소유자가 자신의 이익을 위해서 부동산의 투자활동이나 권리분석 활동을 하는 것 등입니다.
• 제2차 수준 : 해당 분야의 전문가는 아니지만, 업무의 필요에 따라 수행하는 활동으로, 개업공인중개사가 행하는 감정평가 활동이나 공무원이 행하는 감정평가 활동 등을 의미합니다.
• 제3차 수준 : 특정한 부동산활동의 전문가에 의한 활동으로, 전문성과 신뢰도가 가장 높은 부동산활동이며, 공인중개사에 의한 중개 활동이나 감정평가사에 의한 감정평가 활동을 의미합니다.

배려의 장기성

영속성, 용도의 다양성, 위치의 가변성, 이용의 비가역성에 따라, 토지이용과 관련된 의사결정에는 장기적인 관점의 배려나 고려가 필요합니다.

 

공간 활동

부동산활동은 3차원 공간을 대상으로 하는 공간 활동이므로, 공간업이라고 할 수 있습니다.

 

복합개념

기술적, 경제적, 법률적 측면을 모두 고려하는 복합개념을 토대로 합니다.