취득시기와 취득세 과세표준에 대해 알아보기

취득시기와 취득세 과세표준에 대해 알아보겠습니다. 과세 대상의 취득시기는 취득세 납세의무의 성립 시기와 과세표준의 산정 시기가 되며, 신고 납부 기간의 가산점이 되고, 취득세 과세표준은 취득세를 계산하기 위한 기초가 되는 과세 물건의 가액 되기 때문에 중요한 의미가 있습니다.

취득시기

취득 시기는 취득세 과세 대상의 취득 형태에 따라 달라집니다.

 

• 일반적으로 유상승계취득은 계약상 잔금 지급일에 취득한 것으로 봅니다.
• 하지만 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득, 수입, 공매, 판결물, 법인 장부 등에 의해 취득가격이 증명되는 경우는 사실상의 잔금 지급일에 취득한 것으로 봅니다.
• 취득일 전에 등기 또는 등록한 경우, 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 봅니다.
• 개인으로 취득하는 경우, 계약서상의 잔금 지급일을 취득일로 하지만, 만약 등기접수일이 계약서상의 잔급지금일 보다 다 빠를 경우, 등기접수일이 취득일이 됩니다. (계약서상 잔금지급일 4월 20일, 등기접수일 4월 18일이면, 취득일은 4월 18일이 됩니다.)
• 법인으로부터 분양받은 경우, 사실상 잔금 지급일을 취득일로 하고, 등기접수일이 그 일정보다 빠른 경우, 등기접수일이 취득일이 됩니다. (사실상 잔금 지급일 3월 30일, 등기접수일이 4월 18일이면, 취득일은 3월 30일이 됩니다.)
• 무상승계취득의 경우에는 그 계약일에 취득한 것으로 봅니다. 하지만 계약일 전에 등기 또는 등록한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 봅니다.
• 건축물의 건축 또는 개수한 경우, 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.
• 조합원에게 귀속되지 않는 토지의 경우, 주택조합이 주택 건설사업을 하면서 조합원에게 귀속되지 않는 토지를 취득한 경우에는 사용검사를 받은 날을 취득일로 보지만, 재건축조합이 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 않은 토지를 취득하는 경우에는 소유권 이전고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 봅니다.
• 관계 법령에 따라 매립, 간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 봅니다만, 공사준공인가일 전에 사용 승낙, 허가를 받거나 사실상 사용하는 경우에는 사용승낙일, 허가일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.
• 차량, 기계 장비 또는 선박의 종류 변경에 따른 취득은 사실상 변경한 날과 공부상 변경한 날 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.
• 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 봅니다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 봅니다.
• 재산분할로 인한 취득의 경우에는 취득 물건의 등기일 또는 등록일을 취득일로 봅니다. 

취득세 과세표준

취득세 과세표준은 취득세를 계산하기 위한 기초가 되며, 취득세는 납세의무자가 신고하는 조세이므로 췯그 당시 신고하는 가액으로 함이 원칙이며, 예외적으로 시가표준액 또는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 합니다.

 

• 일반적인 과세표준의 원칙은 취득 당시의 가액으로, 취득자가 신고한 가액을 말합니다. 
• 취득세 과세표준은 취득자의 신고 가액에 의하는 것이 원칙이지만, 예외적으로 신고 또는 신고 가액의 표시가 없거나 그 신고 가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 합니다.

시가표준액이란 과세권자가 지방세를 과세하는 경우 과세의 기준이 되는 금액으로서 보통 징수하는 재산세 과세표준의 기준이 되며, 취득세 등 신고납부하는 조세를 납세의무자가 무신고한 경우 등에서도 과세권자가 세금 계산의 기준으로 삼는 금액입니다.

구분	일반적인 거래	부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 의한 경우
취득시기 (유상취득)	계약상 잔금 지급일	계약상 잔금 지급일
과세표준	신고 가액과 시가표준액 중 큰 금액	사실상의 취득가격 → 신고 가액이 시가 표준액에 미달하는 경우에도 신고 가액으로 인정

• 간주 취득 등에 대한 과세표준으로는 5가지가 있습니다. 먼저 건축물을 건축하거나 개수한 경우와 선박, 차량 및 기계 장비의 종류를 변경하는 경우에는 그로 인해 증가한 가액을 각각 과세표준으로 합니다. 이 경우 증가한 가액은 취득자의 신고 가액으로 함을 원칙으로 하지만, 신고 또는 신고 가액의 표시가 없거나 신고 가액이 시가 표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 합니다. 두 번째는 토지의 지목 변경으로, 토지의 지목을 사실상 변경한 경우, 그로 인해 증가한 가액을 각각 과세표준으로 합니다. 단, 판결문 또는 법인 장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 합니다. 세 번째는 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인 장부에 따라 증명되는 경우에는 법인 장부, 세금계산서 등으로 증명된 금액을 과세표준으로 합니다. 네 번째는 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산 등에 대한 과세표준은 그 부동산 등의 총가액을 그 법인이 주식 또는 출자의 총수로 나는 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출장의 수를 곱한 금액으로 합니다. 마지막으로는 부동산 등을 한꺼번에 취득하여 부동산 등의 취득 가격이 구분되지 않는 경우, 한꺼번에 취득한 가격을 부동산 등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 합니다.

이렇게 취득시기와 과세표준에 대해 알아봤습니다. 취득시기와 과세표준을 정확히 이해하면 취득세 계산세 도움이 됩니다.