부동산 시장 안정을 위한 분양가 상한제

분양가 상한제는 부동산 시장에서 분양가를 제한하는 정책입니다. 이 정책은 부동산 가격 상승을 억제하고 주거 안정을 위해 시행하는 경우가 많습니다. 분양가 상한제는 다양한 형태도 시행되기 때문에 아래와 같이 좀 더 자세히 설명하겠습니다.

 

 분양가 상한제

• 적용 주택으로는 사업 주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지 혹은 도심 공공주택 복합지구, 주거재생혁신지구에 위치하는 주택으로, 이곳에 해당되는 주택은 산정되는 분양 가격 이하로 공급해야 합니다. 이런 주택을 '분양가 상한제 적용 주택'이라고 합니다.
• 단, 도시형 생활주택 및 관광특구에 건설하는 공동주택으로 50층 이상이거나 높이가 150m 이상인 경우, 공공재개발 사업에서 공급하는 주택 등은 분양가 상한제를 적용하지 않습니다.
• 분양 가격은 택지비와 건축비로 구성되며, 구체적인 명세, 산정 방식, 감정평가기관 선정 방법 등은 국토교통부령으로 정해야 합니다
• 사업 주체는 분양가 상한제 적용 주택으로 공공택지에서 공급하는 주택의 입주자 모집 승인을 받았을 때는 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 외 국토교통부령으로 정하는 비용을 공시해야 합니다.
• 분양가 심사위원회는 시장, 군수, 구청장으로 주택의 분양 가격 제한 등에 관한 사항을 심의하기 위해 분양가심사위원회를 설치하고 운영해야 합니다. 이는 사업계획ㅍ승인신청이 있는 날로부터 20일 이내에 위원회를 설치 및 운영해야 합니다.

분양가 상한제 적용 주택 등의 입주자의 거주의무 등

• 거주의무기간 : 기존에는 해당 주택의 최초 입주 가능일로부터 5년 이내의 범위에서 실거주해야 했지만 24년 2월말 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 3년간 유예하는 주택법 개정안이 국회를 통과하여, 실거주 의무 시작 시점을 '최조 입주 가능일'에서 '최초 입주 후 3년 이내'로 완화하였습니다.
• 분양권 전매제한의 경우도 서울 및 수도권 아파트는 6개월 또는 1년이고, 규제 지역인 서울 강남, 서초, 송파, 용산구는 3년 동안 전매제한이 있습니다.
• 거주 의무자가 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우, 거주 의무자는 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청해야 하고, 한국토지주택공사는 특별한 사유가 없으면 해당 주택을 매입해야 합니다. 이 경우, 거주 의무자에게 그가 납부한 입주금과 그 입주금에 은행의 1년 만기 정기예금의 평균 이자율을 적용한 이자를 합산한 금액을 지급하고 그 금액을 지급한 날에 한국토지주택공사가 해당 주택을 취득한 것으로 봅니다.
• 거주 의무자는 거주의무기간 동안 계속해서 거주해야 함을 소유권에 관한 등기에 부기 등기해야 하며, 이는 주택의 소유권보존등기와 동시에 진행해야 합니다.

분양가상한제 적용 지역의 지정 및 해제

• 국토교통부 장관은 공공택지 외의 택지에서 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격, 주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하여 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역에 대해 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있습니다.
• 지정 대상은 투기과열지구로 직전월부터 소급하여 12월간의 아파트 분양 가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역과, 직전월부터 소급하여 3개월간의 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20% 증가한 지역, 직전월부터 소급하여 주택 공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과한 곳으로 지정합니다.
• 분양가상한제 적용 지역 및 조정대상지역은 국토교통부 장관이 지정하고, 투기 과열 지구에 대해서는 국토교통부 장관은 미리 시도지사의 의견을 받아 지정해야 합니다.
• 국토교통부 장관은 분양가상한제 적용 지역을 지정하였을 경우, 지체 없이 이를 공고하고, 그 지정 지역을 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 공고 내용을 통보해야 합니다. 또한 이를 받은 시장, 군수, 구청장은 사업 주체에게 입주자 모집공고 시, 해당 지역에서 공급하는 주택이 분양가상한제 적용 주택이라는 사실을 공고하게 해야 합니다.
• 국토교통부 장관은 분양가상한제 적용 지역으로 계속 지정할 필요가 없다고 인정하는 경우에는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역의 지정을 해제해야 하며, 해제 시에도 지정할 때와 동일하게 지정 지역을 관할하는 시도 자치단체장에게 이를 지체 없이 통보해야 합니다.
• 이와 반대로 분양가상한제 적용 지역으로 지정된 지역의 시도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 분양가상한제 적용 지역의 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 분양가상한제 적용 지역으로 계속 지정할 필요가 없다고 인정하는 경우에는 국토교통부 장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있습니다.
• 국토교통부 장관은 분양가상한제 적용 지역 지정의 해제를 요청받은 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 요청받은 날로부터 40일 이내에 해제 여부를 결정하고, 그 결과를 통보해야 합니다.

 

분양가 상한제는 주거 안정과 부동산 시장 안정을 위한 정책적 노력의 하나로 이해해야 합니다, 하지만 내가 분양을 받아야 하는 지역의 주택이 분양가상한제에 해당하는 곳이라면, 거주의무기간 및 전매제한 기간에 대해 사전에 필히 확인해야 합니다. 규정을 어길 경우, 벌금 등의 처벌이 있기 때문에, 청약 이전에 이런 부분에 대해 문제는 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이에 따라 분양 후의 부동산 처분에 대한 적절한 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있습니다.