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최근에는 공동 주택에서도 리모델링이 많이 이루어지는 추세입니다. 리모델링의 허가에 대한 개념과 공동주택의 리모델링에 대해서도 알아보려고 합니다.
리모델링이란?
기존 건물 또는 주택의 구조나 디자인을 개선하는 공사를 의미합니다. 일반적으로 리모델링은 주택이나 상업용 건물의 내외부를 개조하는 작업을 포함하며, 주로 건물의 외관 및 기능 개선, 현대화하는 목적을 가지고 이루어집니다.
리모델링의 허가
- 공동주택의 입주자 또는 관리주체가 공동주택을 리모델링하려고 하는 경우에는 허가와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 기준 및 절차를 확인한 후, 동의서에 입주자 전체의 동의를 받은 후에 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다.
- 리모델링 주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의가 시장, 군수 구청장의 허가를 받아 리모델링할 수 있습니다. 리모델링 주택조합의 경우, 구분소유자 및 의결권의 75% 이상의 동의가 필요합니다.
- 허가신청서를 시장, 군수, 구청장에게 제출하기 전까지는 동의를 철회할 수도 있습니다.
리모델링 주택조합의 동의요건
설립인가의 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의가 필요하고, 리모델링 허가는 구분소유자 및 의결권의 약 75% 이상의 동의가 필요합니다.
시공사의 선정
- 선정 주체는 리모델링 주택조합의 총회 또는 소유자 전원의 동의를 받는 입주자 대표 회의에서 건설사업자를 시공사로 선정해야 합니다.
- 시공사를 선정하는 경우에는 국토교통부 장관이 정하는 경쟁 입찰의 방법으로 해야 합니다.
공동주택의 리모델링
권리변동계획의 수립
세대수가 증가하는 리모델링을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동, 조합원의 비용 분담, 사업비 등에 대한 계획을 수립해서 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 합니다.
증축형 리모델링의 안전진단
- 증축형 리모델링은 기존 건물에 새로운 공간을 추가하는 형태의 리모델링입니다. 이는 공간 부족 문제를 해결하거나 기능적인 요구에 따라 주거 공간을 확장하기 위해 선택하기도 합니다.
- 증축형 리모델링하려는 자는 시장, 군수, 구청장에게 안전 진단을 요청해야 하며, 안전 진단을 요청받은 시장, 군수, 구청장은 해당 건축물의 증축 가능 여부의 확인을 위해 안전 진단을 실시해야 합니다.
- 안전 진단을 의뢰받은 기관(안전진단 전문기관, 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원)은 리모델링하려는 자가 추천한 건축구조기술사(구조설계 담당자)와 함께 안전진단을 실시해야 합니다.
- 안전진단으로 건축물 구조의 안전에 위험이 있다고 평가하여 재건축 사업 및 소규모 재건축 사업의 시행이 필요하다고 결정한 건축물은 증축형 리모델링을 진행하면 안 됩니다.
- 수직증축형 리모델링을 허가한 후에는 해당 건축물의 구조안전성 등에 대한 상세 확인을 위해 건축구조기술사와 함께 구조 안전진단을 실시해야 하며, 안전 진단 후 구조설계의 변경 등이 필요한 경우에는 건축구조기술사로 하여금 이를 보완하도록 해야 합니다.
- 안전진단을 의뢰받은 기관은 안전 진단 실시 후, 결과 보고서를 작성하여 안전진단을 요청한 자와 시장, 군수, 구청장에게 제출해야 합니다.
- 안전 진단을 실시하는 비용의 전부 또는 일부를 리모델링하려는 자에게 부담할 수 있습니다.
- 수직증축형 리모델링의 설계자는 구조 기준에 맞게 구조설계도서를 작성해야 합니다.
리모델링 기본계획
- 특별시장, 광역시장 및 대도시의 시장은 관할구역에 대해 리모델링 기본계획을 10년 단위로 수립해야 합니다. 다만, 세대수 증가형 리모델링에 따른 도시 과밀의 우려가 적은 경우에는 리모델링 기본계획을 수립하지 않을 수 있습니다.
- 대도시가 아닌 시의 시장은 세대수 증가형 리모델링에 따른 도시 과밀이나 일시 집중 등이 우려되어 도지사가 리모델링 기본계획의 수립이 필요하다고 인정한 경우에는 리모델링 기본계획을 수립해야 합니다.
세대수 증가형 리모델링의 시기 조정
- 국토교통부 장관은 세대수 증가형 리모델링의 시행으로 주변 지역에 현저한 주택 부족이나 주택 시장의 불안정 등이 발생할 우려가 있는 경우, 주거 정책심의위원회의 심의를 거쳐, 리모델링 기본 계획을 변경하도록 요청하거나, 허가의 시기를 요청할 수 있습니다. 이 경우, 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 합니다.
공동주택 리모델링에 따른 특례
- 공동주택의 소유자가 리모델링에 의하여 전유부분의 면적이 늘거나 줄어드는 경우에는 대지사용권은 변하지 않는 것으로 보지만, 세대수 증가를 수반하는 리모델링의 경우에는 권리변동계획에 따릅니다.
- 공동주택의 소유자가 리모델링에 의해 일부 공용부분의 면적을 전유부분의 면적으로 변경한 경우에는, 공용부분의 면적은 변하지 않는 것으로 봅니다.
- 임대차 계약 당시 임차인에게 리모델링 주택조합설립 인가를 받거나, 리모델링을 실시하기 위해 안전진단을 요청한 사실을 미리 고지한 경우에는 법적 임대차 기간을 적용하지 않습니다.
- 권리변동계획에 따라 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물에 대한 권리의 확정 등에 관해서는 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 구분소유자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물로, 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 구분소유자 외의 자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물로 인정합니다.
공동주택의 리모델링은 주민들의 삶의 질을 향상하는데 기여할 수 있습니다. 그러나 리모델링을 계획할 때는 건축 허가와 세대 수 제한에 관련된 규정을 준수하는 것이 중요합니다. 해당 지역의 주택 관련 기관이나 구청에 문의하여 자세한 정보를 얻거나, 건축 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이를 통해 리모델링 작업을 원활하게 진행할 수 있으며, 안전하고 합법적인 리모델링을 완료할 수 있습니다.
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