조합설립추진위원회와 조합 설립에 대하여

부동산 정비사업을 실시하는 경우, 조합을 설립하여 진행합니다.

 

조합설립추진위원회

• 조합을 설립하려는 경우에는 정비구역 지정, 고시 후 추진위원장을 포함한 5명 이상의 추진위원회 위원과 운영 규정에 대하여 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 시장, 군수 등의 승인을 받아야 합니다.
• 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 봅니다.
• 추진위원회는 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경, 설계자의 선정 및 변경, 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성, 조합설립 인가를 받기 위한 준비 업무를 수행하며, 토지등소유자의 동의서 접수 및 조합의 설립을 위한 창립총회를 개최합니다.
• 추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정하려는 경우에는 추진위원회 승인을 받은 후 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 선정해야 합니다.
• 추진위원회는 추진위원장 1명과 감사를 두어야 합니다.

조합의 설립

• 시장, 토지주택공사나 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립해야 합니다.
• 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령으로 정하는 사항을 등기하는 때에 성립합니다.
• 조합은 법인으로 하고, 명칭에 '정비사업 조합'이라는 표현을 사용해야 합니다.

조합설립인가

• 재개발 사업 : 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지 면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음의 사항을 첨부하여 시장, 군수 등의 인가를 받아야 합니다.
• 재건축 사업 : 재건축사업이 추진위원회가 조합을 설립하려고 할 때 주택 단지의 공동 주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 시장, 군수 등의 인가를 받아야 합니다.
• 주택단지가 아닌 지역의 경우 : 재건축 사업임에도 불구하고 주택 단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야합니다.

변경인가

• 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 시장, 군수의 인가를 받아야 합니다.
• 다만, 조합원의 교체 및 신규 가입 등과 같은 경미한 사항의 경우, 총회의 의결 없이 신고하고 변경할 수 있습니다.

토지등소유자의 동의 방법

• 주거환경개선사업, 재개발 사업의 경우에는 기준을 확인하여야 합니다. 먼저 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여러 사람이 공유할 경우, 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하고, 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하며, 1인이 다수 필지의 토지 및 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정해야 합니다.
• 동의의 철회 또는 반대 의사의 표시는 해당 동의에 따른 인허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있습니다.

조합원  

• 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당)로 합니다. 
• 조합원 지위의 양도제한으로 주택법에 따른 투기 과열 지구에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립 인가 후, 재개발 사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 매매 또는 증여를 한 자는 조합원이 될 수 없습니다. 

정관

• 조합의 정관은 조합 설립할 때 작성되는 핵심 문서로 조합의 목적, 구성원, 운영 방식, 권한 및 의사 결정 절차 등에 대한 규정을 담고 있습니다. 
• 정관은 조합이 명칭 및 사무소의 소재지, 조합원의 자격, 정비구역의 위치 및 면적, 조합원의 자격, 제명, 탈퇴 및 교체, 조합 임원 수 및 업무의 범위, 조합의 비용 부담 및 조합의 회계, 총회 관련한 내용 등을 표기하여야 합니다.
• 조합이 정관을 변경하려는 경우에는 총회를 개최하여 조합원 과반수의 찬성으로 시장, 군수 등의 인가를 받아야 합니다. 다만, 조합원의 자격이나 제명, 탈퇴 및 교체, 정비구역의 위치 및 면적, 회계와 관련된 내용 등에 대해서는 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다.

조합의 임원

• 조합은 정비구역에 거주하고 있는 자로 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상이거나, 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유하는 사람 중에 조합장 1명과 이사, 감사를 임원으로 선임해야 합니다.
• 조합장의 경우, 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주해야 합니다.
• 임원의 수는 이사는 3명 이상으로 하고, 감사는 1명 이상 3명 이하여야 합니다. 다만, 토지등소유자의 수가 100인을 초과하는 경우에는 이사의 수를 5명 이상으로 해야 합니다.
• 조합은 총회 의결을 거쳐 조합 임원의 선출에 관한 선거 관리를 선거관리위원회에 위탁할 수 있습니다.
• 조합 임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정하되, 연임할 수 있습니다.
• 조합장은 조합을 대표하고, 그 사무를 총괄하며, 총회 또는 대의원회의 의장이 됩니다.
• 조합장 또는 이사가 자신의 이익을 위해 조합과 계약이나 소송을 하는 경우에는 감사가 조합을 대표합니다.
• 조합 임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없습니다.

부동산 정비사업을 위한 조합 설립은 협력과 자원 활용을 통해 프로젝트를 효과적으로 진행할 수 있는 방법입니다.

그러나 조합 설립과 운영에는 법적인 쟁점이 있을 수 있기 때문에 각각의 요건을 확인하고, 필요시 전문적인 법률 자문이 필요할 수도 있습니다.