주택문제와 정책 (임대료 규제, 보조 정책, 공공임대주택 공급 정책)

주택의 특성 및 주택 문제

• 주택의 특성은 일정한 장소에 고정되어 있어, 상품으로서의 유통성이 낮은 편이기 때문에 주택 공급의 비탄력적인 성격과 주택 수요의 필수재적인 성격 때문에 주택시장은 항상 불완전한 특성을 가지고 있습니다. 따라서 주택은 공공서비스가 제공되며, 주택시장은 정부의 정책과 인근지역의 영향을 크게 받습니다.

따라서 이러한 특성으로 인해 양적, 질적 문제가 발생합니다.

• 양적 주택문제는 특정 지역에서의 주택의 절대량 부족, 지역별로 수급불균형의 문제가 있습니다.
• 질적 주택문제는 주택가격이나 주거비의 부담 능력이 낮아 주거환경이 열악한 데에서 비롯되는 불만과 관련된 것으로 불량주택이 발생하는 문제를 말합니다. 질적 주택문제의 대표적인 원인은 낮은 소득이기 때문에, 이를 경제적 주택문제라고도 합니다.

한국에서는 특정 지역 주택의 절대량 부족에 따른 신규 공급 정책에 비중을 두어야 하나, 기존 주택을 보유하고 있는 사람들을 위해 질적인 주거수준 향상을 위한 기존주택정책에도 관심을 가져아 합니다.

 

주택정책에 대해 대표적인 정책들에 대해 알아보겠습니다.

임대료 규제정책

• 임대료 규제정책은 저소득 임차 가구를 보호하려는 일종의 최고가격제, 즉 임대료 상한제를 말합니다.
• 이는 임대료 수준이나 임대료 상승률을 일정 범위 이내에서 규제함으로써 시장균형 가격보다 낮은 수준으로 최고 가격을 설정하여 임대인으로 하여금 정부가 규제하는 임대료 이상으로 임대료를 부과할 수 없도록 하는 일종의 가격통제 정책입니다.
• 이에 따라 공급 대비 수요가 증가하여 초과수요가 발생하게 되고, 장기적으로는 임대 주택의 수익성 하락으로, 임대주택에 대한 투자 기피, 기존 임대 주택의 다른 용도로 전환 가능성 및 임대주택의 관리 소홀로 질적 수준이 저하됩니다.
• 규제임대료가 시장임대료보다 높으면 임차인 보호 효과가 없습니다. 

임대료 보조 정책

• 임대료 보조 정책은 일정 수준 이하의 저소득층 주거 안정을 위해 정부가 무상으로 임대료의 일부 또는 전부를 보조해 주는 정책을 말합니다. 경우에 따라서는 일정 한도까지 과세대상소득을 공제해 주는 방법도 있습니다.
• 이는 정부가 임대사업자의 심리를 자극하여 시장기능에 의해 사적 임대주택 공급 증가를 유도하는 방법으로, 임대료 규제정책보다 임차인의 주거 안정 효과가 더 큽니다.
• 임대료 보조 정책은 정부가 임대주택시장에 간접적으로 개입하는 방법으로, 수요 측면의 임차인에 대한 보조금 정책과 공급 측면의 생산자에 대한 보조금 정책으로 구별할 수 있습니다.

수요자(임차인)보 조 정책

• 임차인이 부담하여야 하는 임대료가 100만원일 때, 정부가 무상으로 50만원의 임대료 보조금을 지급해 주는 방식으로 임차인의 주거지 선택의 자유가 보장됩니다.
• 단기적으로는 임차인의 구매력이 향상되고 실질 소득이 향상되는 효과가 발생하여 임대료가 단기적으로 상승하게 됩니다. 이에 따라 기존 임대사업자나 공급자에게 초과이윤을 얻을 수 있는 기회를 제공합니다.
• 다른 조건이 일정할 경우, 장기적으로는 임대주택의 공급을 증가시키고 저소득 임차인의 주거 안정에 기여할 수 있습니다.
• 수요자 보조 정책은 크게 임대로 보조방식과 소득 보조방식이 있습니다.
• 임대료 보조방식은 보조받은 금액을 전액 임대주택 재화의 소비에 한정하는 방식으로 임차인에게 주택바우처 쿠폰을 지급하고, 임대인 계좌에 바우처만큼의 현금 입금을 하는 방식이며 저소득가구를 대상으로 임대료 일부를 재정으로 지원하는 제도입니다.
• 소득 보조방식은 임대료 보조금과 동일한 금액을 임차인에게 현금으로 지급하는 것으로 적정한 임대주택 수준을 스스로 결정할 수 있게 합니다. 이는 임차인의 효용 증대 측면에서 임대료 보조 방식보다 더 효과적이라고 할 수 있습니다.

공공임대주택 공급 정책

• 국가, 지방자치 단체, 지방 공사, 한국토지주택공사 등의 공적 주체가 정부나 지방자치단체의 재정과 주택도시기금의 지원을 받아 건설하거나 기존주택을 매입하여 임대하는 임대주택 정책을 말하며 이는 정부의 직접적 개입 방법입니다.
• 사적 임대주택의 수요감소로 인한 사적 임대주택의 임대료 하락으로 단기적으로는 사적 시장과 공공시장의 임차인 모두 혜택이 있습니다.
• 공공임대주택의 임차인 입장에서는 사적 시장과의 임대료 차액만큼 정부로부터 보조받는 것과 같은 효과를 누릴 수 있어 장기적으로는 소득재분배 효과가 있습니다.

한국의 임대주택정책

• 영구임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거 안정을 위해 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급합니다.
• 국민임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거 안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급합니다.
• 행복주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급합니다.
• 통합 공공임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인, 국가유공자 등 사회 취약 계층 등의 주거 안정을 목적으로 공급합니다.
• 장기전세주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세 계약의 방식으로 공급합니다.
• 분양전환 공공임대주택 : 일정 기간 임대 후 분양 전환할 목적으로 공급합니다.
• 기존주택 등매 입임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 주택 또는 건축물을 매입하여 기초생활수급대상자 및 저소득층, 청년, 신혼부부에게 공급합니다.
• 기존주택 전세임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 기초생활수급대상자 및 저소득층, 청년, 신혼부부에게 전대하여 공급합니다.

분양가 규제정책

• 분양가 규제정책이란 정부가 신규주택의 분양가를 시장가격 이하로 통제하여 주택가격을 안정시키고 저소득층의 주택구입을 용이하게 하기 위한 정책입니다.
• 이는 장기적으로는 주택건설업자의 수익성 악화로 주택공급이 감소하고 분양 주택의 질적 수준이 저하될 가능성이 있습니다.
• 분양가 상한제를 적용받는 주택의 공급은 감소할 수 있고, 이를 적용받지 않는 주택의 공급을 증가할 수 있습니다.
• 분양 주택에 대한 프리미엄이 형성되면 분양권을 불법으로 전매하는 등의 부작용이 발생하여 무주택서민의 부담이 가중될 가능성이 있습니다.