부동산 정책의 의의와 기능

부동산 정책이란 바람직한 부동산 활동을 유도하기 위한 목표설정과 이를 달성하기 위한 부동산 대책의 결정 및 운용에 관한 정부의 공식적인 계획이나 실행행위를 뜻합니다. 부동산 정책의 목적은 사익성보다는 공익성 추구에 있습니다.

부동산 문제의 개념과 특징

부동산 문제란 부동산과 인간과의 관계 악화에서 발생하는 여러 가지 문제를 일컫습니다.

부동산 문제의 특징

• 악화 성향 : 부동산 문제는 연쇄적으로 파급되는 효과가 있습니다.
• 비가역성 : 문제가 발생하면 예전의 상태로 회복하는 것이 사회적, 경제적, 기술적으로 매우 어렵습니다.
• 지속성 : 시간의 흐름에 따라 계속되는 현상이 있습니다.
• 복합성 : 부동산 문제가 내포하고 있는 요소가 다양하게 구성되어 있다는 것을 의미합니다. 따라서 제도적, 경제적, 기술적인 측면 등이 서로 영향을 미치면서 그 문제가 복잡하게 나타나는 경향이 있습니다.
• 해결 수단의 다양성 : 이를 해결하기 위해서는 조세제도, 금융지원 및 규제, 정부 재정, 공공주택 공급, 토지이용계획, 부동산 가격공시, 토지 수용 등의 다양한 방법이 요구되기 때문에, 종합정책의 성격을 띠고 있습니다.

부동산 정책의 의사결정과정

부동산 문제의 인지  →  문제에 대한 정보수집 및 분석 → 여러 가지 대안의 작성 및 평가 → 최적 대안의 선택 → 부동산정책의 집행 → 부동산정책의 평가

정부의 시장개입 (부동산 정책의 기능)

형평성 측면의 정치적 기능 - 사회적 목표를 달성하기 위한 개입

• 저소득층의 주거 안정을 위해 공공임대주택을 공급하거나 최저 주거 기준의 설정 등과 같은 주거 복지 증진의 관점에서 시장에 개입하는 것은 사회적 형평성을 달성하기 위해 개입합니다.
• 소득에 따라 차등 과세 혹은 누진세 적용을 하는 등 소득재분배 등을 위해 정부가 부동산 시장에 개입합니다.
• 공공성이나 공익성의 관점에서 토지공개념을 구현하는 개발이익환수제도나 토지거래허가제도를 시행하는 것도 형평성 측면의 시장개입으로 이해할 수 있습니다.

누진세 : 세율의 적용에 있어서 과세 표준이 크면 클수록 높은 세율을 적용하는 세금이며, 누진세의 종류에는 소득세, 상속세, 증여세 등이 있습니다.

소득재분배 : 정부가 계층 간 불균등한 소득분포를 수정하는 행위로, 부동산에서 상속세, 증여세는 사회계층 간의 소득격차를 좁히는 기능이 있습니다.

효율성 측면의 경제적 기능 - 시장 실패를 수정하기 위한 개입

• 시장실패란, 어떠한 요인에 의해 부동산 시장기구가 자원의 적정 (최적, 효율적) 배분을 자율적으로 조정하지 못하는 상태를 의미합니다.
• 정부는 부동산 자원의 최적 사용이나 최적 배분을 위해 부동산 시장에 개입할 수 있습니다.

시장실패(market failure)의 원인

불완전경쟁

• 독점이나 과점기업은 생산량을 적게 조정하고 높은 가격을 결정함으로써 이윤극대화를 위해 행동합니다.
• 소비자 입장에서는 높은 가격을 지불하여야 하고 재화의 소비량도 줄어들게 되어 사회적 손실을 초래하게 됩니다.
• 생산자의 수가 유일하거나 소수라면 시장은 실패할 수 있습니다.

규모의 경제 (ecomony of scale)

• 기업이 생산량이나 판매량을 증가시키기 위하여 생산이나 판매시설의 규모를 확대함에 따라 평균비용이 장기적으로 감소하는 현상을 말합니다.
• 단위당 생산량, 판매량을 증가시킬수록 비용이 절감되는 사업은 후발 기업의 경쟁력을 저하시켜, 시장구조가 자연 독점화하게 됩니다.
• 자원배분의 효율성이 달성되지 못합니다.

공공재 (public goods)

• 공공재란, 도로, 공원, 명승지처럼 가격이 존재하지 않는 재화로, 여러 사람이 소비하더라도 소비량이 줄어들지 않으며 가격을 지불하지 않은 사람이라도 소비로부터 배제되지 않는 재화를 의미합니다.
• 공공재는 무임승차의 문제가 발생하여, 사적 기업의 수익성 확보를 어렵게 만들며, 시장기능에 방치하면, 사회적 적정량보다 더 적게 생산되는 문제가 발생합니다.

무임승차문제 : 공공재를 생산하는 데에는 비용이 수반되지만 이의 이용 주체들이 생산비, 가격을 지불하지 않고 행동하게 됩니다. 이는 아무런 노력이나 대가 없이 만족을 얻으려는 경우를 말합니다.

• 공공재의 특성으로는 비경합성과 비배제성이 있습니다. 비경합성은 재화를 다른 사람이 추가로 사용해도 다른 사람의 소비와 경합하지 않는 것을 말하며, 비배제성은 가격을 지불하지 않더라도 그 재화의 소비로부터 배제되지 않는 성질을 뜻합니다.

정보의 비대칭성, 불완전성

• 경제주체들이 접하는 정보의 양과 질이 서로 다른 경우, 정보를 많이 보유한 주체는 '도덕적 해이'의 문제가 발생하고, 정보가 부족한 주체는 '역선택'의 문제가 발생합니다.
• 정보를 많이 가진 자는 도덕적 해이 (moral hazard)를 유발하고, 그렇지 못한 자는 역선택의 문제가 발생 할 수 있습니다.

도덕적 해이(moral hazard) : 건물의 화재보험에 가입한 자가 화재 예방을 게을리하거나 화재 주의의무를 소홀히 함에 따라 화재 발생 가능성이 높아지는 현상으로, 이를 통해 과다한 보험금을 지급받으려는 경우를 말합니다.

역선택 : 보험회사가 보험 가입자 대상자의 충분한 정보를 파악하기 어려운 경우, 높은 사고확률을 가진 보험 가입 대상자를 받아들임으로써 보험재정이 악화하는 현상을 말합니다. 이는 정보가 부족하여 불리한 선택을 하거나 하지 않아야 할 거래를 하는 경우를 말합니다.

외부효과(external effect)

외부효과란 시장기구를 통하지 않고 제3자에게 의도하지 않은 이익이나 존재를 가져다줌에도 이에 합당한 대가나 보상이 이루어지지 않는 경우를 말합니다.