토지문제 및 토지정책 수단에 대한 이해

토지 문제

• 물리적 토지문제는 근본적으로 면적의 유한성에 대한 문제로 부증성(비생산성)에서 비롯됩니다. 또한 인구가 늘어나고 경제가 성장함에 따라 한정된 토지에 대한 수요가 늘어남에 따라 상대적으로 공급부족 문제는 더욱 심각해집니다.
• 경제적 토지문제는 한정된 토지에 대한 수요가 급증하면 토지가격이 합리적 가격 이상으로 급등하는 지가고에 대한 문제로, 이로 인해 경제적인 토지이용을 함에 있어서 적시에 필요한 토지를 제대로 확보하지 못하는 경우를 말합니다.
• 물리적 토지문제와 경제적 토지문제는 상호 밀접하게 작용하여 토지문제를 더욱 심화시킵니다.

이러한 토지문제를 해결하기 위해 국가에서는 토지정책 수단을 쓰고 있습니다.

 

토지정책 수단 (시장개입 방법)

• 직접적 개입 방법이란 정부나 공공기관이 부동산시장에 직접 개입하여 부동산에 대한 수요자 및 공급자의 역할을 적극적으로 수행하는 방법을 말합니다. 예로 토지수용, 도시재개발, 공영개발, 토지은행, 공공투자 사업 등을 말합니다.

토지수용 : 공공사업을 위해 필요한 토지 등을 소유자 등으로부터 정당한 보상을 하여 강제 징수하는 것을 의미합니다.

• 간접적 개입 방법은 시장기구의 틀을 유지하면서 부동산시장에 조세감면 정책, 행정상, 금융상의 지원 정책, 사적 주체에게 보조금 지급 등을 통해 시장기능을 제고하여 효과를 노리는 방법을 말합니다. 예로 토지의 공시지가 제도, 토지시장에 대한 정보의 창출 제공 등입니다.
• 토지이용규제는 개별토지이용자의 토지 이행 행위를 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 용도 제한 등의 법적, 사회적 조치에 의해서 구속하고 제한하는 개입 방법을 말합니다. 예로 용도지역지구제, 건축규제, 각종 인허가제도, 토지이용계획, 도시계획, 개발권 양도 등이 있습니다.

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토지은행(비축) 제도

 토지은행 제도는 장래의 용도를 위해 공적인 주체가 재원을 투입하여 미개발 토지를 매입, 확보하여 비축해 두었다가 민간의 토지 수요가 증가하면 이를 공급하는 직접적 개입 방법입니다.

한국의 토지은행(비축) 제도

 한국의 토지은행 제도는 국토교육부 장관이 10년 단위의 비축 종합계획과 1년 단위의 비축 시행계획을 수립하고, 한국토지주택공사(LH)가 사업 주체가 되어 이를 수행합니다.

• 재원 : 한국토지주택공사는 자본금과 토지은행 적립금 합계액의 10배를 초과하지 않는 범위 내에서 토지채권(만기 10년)을 발행하고, 자산유동화나 부동산 금융의 방법 등으로 비축 재원을 조달합니다. 이 토지채권투자자는 토지채권을 구매함으로써 고정적인 채권이자 및 토지 매각 차익에 대한 수익을 얻을 수 있습니다.
• 회계의 구분 : 토지은행은 공공토지의 비축을 위해 한국토지주택공사에 설치하는 토지은행 계정으로, 사업의 안정성과 독립성 보장을 위해 한국토지주택공사의 회계와 구분합니다.
• 비축 토지의 관리 및 공급 : 공공토지비축을 통해 토지를 공급받은 자는 그 토지를 3년 이내에 지정 용도대로 사용하지 않는 경우에는 환매할 수 있도록 합니다.

비축 대상 토지는 비축 목적에 따라 구분하여 매입, 비축하게 됩니다. 공공 개발용, 수급 조절용, 농지로 크게 3가지로 나뉩니다. 먼저 공공 개발용 토지는 SOC 용지, 산업 용지, 주택용지가 그 대상이며, 적기적소에 저가 공급 및 경제기반 확충을 위해 비축하고, 보상, 선매, 매수 청구를 통해 확보합니다. 수급 조절용 토지는 토지 시장의 안정을 위해 일반 토지 및 개발 가능지, 매립지 등을 협의나 선매를 통해 비축합니다. 수급 조절용 토지의 경우, 비축 사업계획을 수립하여 국토교육부 장관의 승인을 받아야 합니다. 농지의 경우는 농지 소유자의 매도 의사가 있는 경우에 한정하여 매입이 가능하며, 식량 안보 등 농지정책에 따라 농지보전이 계속해서 필요한 농지에 대해서는 농지매입을 제한할 수 있습니다.

 

 토지선매제도 : 토지소유자가 팔려는 땅에 대하여 정부가 이를 매수하여 공공목적으로 이용하거나 비축하는 제도로, 개인 사이의 거래에 우선하여 공공기관이나 대리개발자가 그 땅을 사들일 수 있습니다. 토지 수용과의 차이점은 수용은 소유자의 의사와 관계없이 강제 매수할 수 있지만, 선매는 소유자가 팔 의사가 있어야 매수할 수 있습니다.

 

이를 통해 사적 주체의 무질서한 개발을 방지하고, 계획적인 토지 이용을 가능하게 합니다. 시장 상황에 따른 토지수급 조절을 통해 토지시장의 안정화에 기여합니다. 또한 SOC 용지, 산업 용지, 주택용지 등을 저렴하게 공급하여 공공주택분양가 및 공공임대주택 임대료 인하 효과로 서민들의 주거 안정에 기여할 수 있고, 중소기업의 경쟁력 제고에도 기여할 수 있습니다.

토지공개념

 토지공개념이란 공공복리를 위하여 토지를 가장 효율적으로 이용하기 위한 공권적 규제를 의미합니다. 따라서 토지소유자의 개별적인 권익은 보호하지만, 국가 정책적 차원에서는 공익과 사익의 조화를 도모하고 공공복리를 우선함으로써 유한한 국토자원의 효율적 이용을 추구하고자 하는 데 의의를 두고, 토지정책을 소유권 중심에서 이용권 중심으로 전환하고자 하는 개념으로, 토지소유자의 절대적 소유권을 인정하지 않는 것을 의미합니다.

 

토지공개념의 정책 수단으로는 토지거래허가제도, 개발이익환수제도가 있습니다.

• 토지거래허가제도란 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등이 우려되는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하는 제도입니다.
• 개발이익환수제도는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 개발부담금으로 환수하는 제도입니다. 이는 재산세나 양도소득세와 같은 조세적 환수 수단이 있습니다.