부동산 조세정책 및 경제적 효과

부동산을 이해하기 위해서는 조세에 대해 이해하는 것이 무엇보다 중요합니다.

부동산 조세의 개념과 기능

• 부동산 조세에는 부동산을 취득, 소유하는 경우, 이용, 임대하는 경우, 처분, 매도하는 경우 등에 부과되는 세금이 있습니다. 취득 단계에서는 취득세, 등록면허세, 인지세, 상속세, 증여세가 있고, 보유 단계에서는 재산세와 종합부동산세가 있으며, 처분 단계에서는 지방소득세, 양도소득세가 있습니다.

부동산 조세의 기능

• 부동산 자원배분 : 상대적 가격 변화를 통해 부동산의 수요, 공급을 조절하는 기능이 있습니다. 예를 들어 주택의 취득세 인하는 주택의 상대적 가격이 하락하는 효과를 가져와 주택의 수요 증가를 유도합니다.
• 정부가 토지 이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 보유세를 부과할 때는 그 용도에 따라 차등 과세를 해야 합니다.
• 부동산 경기 조절 : 부동산 조세 정책을 통해 거래 증가 및 공급 촉진을 유도할 수 있습니다.
• 소득재분배 : 상속세, 증여세 등은 사회계층 간의 소득격차를 좁히는 기능이 있어, 정부의 시장개입을 통해 소득의 불균형 문제를 일정 정도 해소하려는 정부의 정치적 기능에 해답합니다.
• 투기 억제 및 지가 안정 : 부동산 투기가 과열되어 부동산 시장이 불안정할 때는 양도소득세 등을 중과하여 투기적 수요를 억제하고 이를 통해 지가 및 주택 가격의 안정화를 유도할 수 있습니다.
• 주택문제 해결 : 부동산 조세 재원의 확보 또는 조세 감면 정책을 통하여 주택 공급을 늘리고 국민들의 전체적인 주거 안정이라는 목표를 달성할 수 있습니다. 따라서 소형주택 공급의 확대, 호화주택의 건축 억제 등과 같은 주택문제 해결 수단의 기능을 갖습니다.

조세의 전가와 귀착

• 조세의 전가란 재산세가 부과되면 납세의무자인 임대인이 임대 주택공급을 감소시켜 임대료 인상을 통하여 세금의 일부를 임차인에게 이전시키는 현상을 말하며 조세의 전가가 완료되어 실질적인 조세부담이 임대인과 임차인에게 각각 최종적으로 귀속되는 것을 조세의 귀착이라고 합니다.
• 부과된 세금은 수요자의 지급 가격을 높이고, 공급자의 수입을 감소시키는 부정적인 효과를 발생하여, 거래량도 감소하게 됩니다. 이는 세금이 다른 방법을 통해 타인에게 전가되면 경제적 후생 손실이 발행할 수 있습니다.
• 조세의 전가와 귀착은 수요와 공급의 상대적 가격탄력성에 따라 달라집니다. 탄력적일수록 세금 부담분이 적어지고, 비탄력적일수록 세금 부담분이 많아집니다.

조세의 경제적 효과

토지세의 경제적 효과

• .고전학파의 논리에 따르면, 토지의 공급은 완전비탄력적(공급의 가격탄력성 '0')이므로 토지에 세금을 부과하더라도 토지세는 전가되지 않으며, 토지세는 모두 토지소유자가 부담하게 되어 '토지세는 사회적 후생 손실이 적은 효율적인 세금이므로 형평성과 효율성을 달성할 수 있다고 주장하였습니다. 이러한 토지세는 자원배분의 왜곡을 초래하지 않습니다.
• 헨리 조지의 토지 단일세는 지주의 몫인 지대는 불로소득이므로 '토지에만 세금을 부과하더라도 재정을 모두 충당할 수 있다'는 것이다.

탄력성에 따른 재산세의 경제적 효과

• 주택을 이용하는 주체의 소득 차이 때문에 고소득층은 신규주택만을 소비하고, 저소득층은 기존주택만을 소비한다고 가정할 경우, 신규 주택은 기존 주택보다 생산에 드는 기간이 길어서 공급이 더 비탄력적이므로 신규주택을 소비하는 고소득층의 수요는 상대적으로 탄력적으로 됩니다. 반면 기존 주택은 신규주택보다 공급이 탄력적이므로 기존 주택을 소비하는 저소득층의 수요는 상대적으로 비탄력적인 셈이 됩니다.
• 이런 상황에서 재산세가 부과되면 신규주택의 소비자인 고소득층은 수요가 탄력적이기 때문에 세금 부담이 적어지고, 반면에 기존 주택의 소비자인 저소득층은 수요가 비탄력적이기 때문에 세금 부담이 커지는 결과가 초래됩니다. 정부에서 재산세를 부과할 때 주택가격이나 소득과 관계없이 일률적으로 같은 세율을 적용하게 되면, 저소득층이 세금을 더 많이 부담하는 역진세적인 결과가 발생하게 되어, 이는 조세의 형평성에 부합하지 않습니다.
• 따라서 재산세는 누진세로 하는 것이 형평성 측면에서 바람직합니다.
• 공공임대주택 공급의 확대 정책은 사적 임대주택시장에서 재산세가 저소득 임차인에게 전가되는 현상을 완화해 줄 수 있습니다. 

양도소득세의 경제적 효과

• 양도소득세의 중과는 주택의 매각으로 발생하는 양도차익의 상당 부분에 세금을 부과하여 주택시장의 투기적 수요를 억제하고, 주택 가격을 안정화 시키기 위하여 시행되기도 합니다.
• 다른 조건이 일정할 때 양도소득세를 중과하면 주택의 수요를 감소시켜, 주택 가격은 하락하고, 주택거래량도 감소할 수 있습니다.
• 단, 주택시장의 과열 국면에서 투기적 수요억제와 주택가격 안정화를 위하여 시행되었던 양도소득세의 중과는 여러 가지의 부작용을 초래할 수 있습니다

       - 양도소득세의 중과는 주택소유자로 하여금 거래를 뒤로 미루게 하는 주택공급의 동결 효과를 일으킬 수 있습니다. 주택공급의 동결 효과란 기존주택의 소유자가 양도소득세를 납부하지 않기 위해서 주택의 매각 혹은 처분을 기피함으로써 매물이 감소하는 현상을 말합니다.

      - 양도소득세가 중과된 후 주택공급의 동결 효과가 발생하면 오히려 주택가격이 상승할 수 있습니다. 그뿐만 아니라 주택거래량은 이전보다 더욱 감소할 수 있습니다.

 

조세의 개념과 경제적 효과의 이해를 통해 부동산 투자 시에는 조세 개념과 함께 주택 시장의 상황과 조건을 고려해야 합니다.