주택 소비 금융의 이해 (보금자리론, 디딤돌 대출, 전세자금 대출, 주택청약종합저축)

부동산 금융은 부동산과 금융이 결합한 개념으로, 부동산을 운용 대상으로 하여 자본을 조달하는 과정이라고 할 수 있습니다. 이 중에서도 특히 주택금융은 생활에 밀접하게 영향이 있는 부분으로 대출에 대해 이해도가 높을 경우, 대출 규제나 대출 방식에 대해 파악하고 최적의 선택을 할 수 있습니다.

 

주택금융 (주택소비 금융)

주택소비 금융이란 주택을 구입하거나 주택개량을 용이하게 하는 데 그 목적이 있는 소비자 금융으로, 주택 구매나 관련 비용을 지원하기 위해 다양한 상품을 제공합니다. 대출과 저축을 통해 주택 구매를 위한 자금을 조달하고, 주택 소비에 필요한 금융적 지원을 받을 수 있습니다.

대출

보금자리론

• 보금자리론은 서민 주거 안정을 위해 한국주택금융공사가 제공하는 장기 주택 대출 상품으로, 주택 구매자가 주택 구매를 위해 필요한 자금을 지원받을 수 있도록 도와주는 대출 상품입니다.
• 이 대출 상품은 무주택자가 1주택자(일시적 2주택 허용)도 이용할 수 있으며, 기혼자뿐만 아니라 미혼의 경우도 신청 할 수 있습니다.
• 보금자리론은 기본적으로 가구 내 부부 합산 연소득 7천만원 이하, 대상 주택 가격은 6억원 이하만 가능합니다. 단, 맞벌이 신혼부부(결혼 7년 이내)의 경우, 연소득 최대 8천5백만원 이하면 이용할 수 있고, 다자녀 가구 보금자리론은 미성년 자녀가 3명 이상이면서 연소득 1억 이하이면 신청이 가능합니다. (1자녀인 경우 연소득  8천만원,  2자녀인 경우 연소득 9천만원, 3자녀 이상의 연소득 1억 이하)
• 한국주택금융공사 홈페이지에서 아낌e보금자리론을 선택하시면 됩니다.

생애 최초 디딤돌 대출

• 주택 구매를 지원하기 위해 제공되는 정부의 대출 상품으로 첫 주택 구매자들을 대상으로 하며, 신혼부부뿐만 아니라 미혼의 경우도 가능합니다.
• 소득 기준은 부부 합산 연 소득 6천만원 이하(생애 최초 주택 구입자, 2자녀 이상 가구 연 소득 기준 7천만원 이하, 신혼부부 8천 5백만원 이하)에 해당하여야 합니다. 이 소득은 세전 소득 기준입니다.
• 순자산 가액 4억6천 9백만원 이하 무주택 세대주가 신청이 가능하며, 세대원 전원이 무주택자여야 합니다. 단, 분양권 및 조합원 입주권을 보유할 경우, 주택 보유로 인정되어 디딤돌 대출 적용 대상이 되지 않습니다.
• 디딤돌 대출한도는 최대 2억5천 이내이며, LTV, DTI 가 적용됩니다. 단, 생애 최초 주택 구매자는 3억원, 신혼가구 및 2자녀 이상 가구인 경우 4억원까지 한도가 확대됩니다. (DTI : 60% 이내, LTV : 70% 이내)
• 디딤돌 대출은 실거주 의무제도 있으므로 대출을 받고 1개월 이내에 전입하여 1년 이상 실거주를 유지해야 합니다. 만약 이를 어길 경우, 대출금을 상환해야 합니다. 예외 사항으로는 기존 임차인의 퇴거 지연, 집수리 등 1개월 이내 전입이 어려운 경우에 사유서를 작성하여 제출하면 2개월 전입 연장이 가능하며, 질병 치료, 근무지 이전 등으로 불가피하게 실거주 하지 못하는 사유가 매매계약 이후 발생한 경우에는 실거주 예외가 인정됩니다. 
• 생애 최초 디딤돌 대출은 한국 주택금융 홈페이지나 주택도시보증공사 기금e든든 홈페이지에서 신청이 가능하며 은행 방문 신청도 가능합니다. (우리, 신한, 국민, 농협, 기업은행에서 가능)

전세자금 대출

• 전세자금 대출은 주택을 전세로 임대하는 경우, 대출을 통해, 보증금의 전액 혹은 일부분을 지원받을 수 있는 대출 상품입니다.
• 이는 국민주택기금과 금융권에서 신청이 가능하나 신청 자격 및 대상 주택이 상이하므로 확인이 필요합니다.

국민주택 기금의 버팀목 전세자금 대출 

• 단독세대주가 아닌 세대주로, 세대원 모두 무주택자이며, 기존의 주택도시기금 대출, 은행 지원 전세자금 대출 및 담보대출 미사용자이어야 합니다.
• 공공임대 주택 입주하고 있는 경우 신청이 불가하며, 임차보증금의 5% 이상을 지불해야 합니다.
• 부부 합산 연소득 5천만원 이하(신혼부부, 다자녀 가구인 경우, 연소득 6천만원)가 대상입니다.
• 대상 주택은 85㎡ 이하 이어야 하고, 수도권을 제외한 읍, 면은 100㎡이하 이어야 합니다.
• 임차보증금은 일반, 신혼부부는 수도권 3억원 이하, 수도권 외 2억원 이하, 다자녀가구는 수도권 4억원, 수도권 외 3억원 이하여야 합니다.

금융권 전세자금 대출

• 국민주택 기금의 버팀목 전세자금 대출을 충족하지 못하였거나 주택을 보유하고 있는 경우, 제1, 2금융권의 전세자금 대출 상품을 선택할 수 있습니다.
• 은행별로 대출 한도, 대출 기간, 상환 방법, 금리가 다르기 때문에 비교하여 나에게 맞는 상품을 선택하는 것이 중요하며, 일반적으로 제1금융권의 전세자금 대출이 제2금융권과 비교하여 금리가 낮고 대출 조건이 까다롭습니다.
• 금융기관별로 급여 이체, 공과금 등의 자동 이체나 신용카드 실적 등을 만족하는 경우, 우대금리를 적용하는 경우도 있으므로, 꼼꼼하게 비교해야 합니다.

 

주택 대출의 경우, 장기간으로 대출이 진행되기 때문에 대출의 종류를 선택할 때에는 자신의 상황과 조건 등을 정확하게 파악하고, 각각의 장단점을 고려하여 가장 적합한 대출 상품을 선택하여야 합니다.

 

저축 : 주택청약종합저축

• 주택청약종합저축은 국민주택과 민영주택을 공급받기 위해 가입하는 저축입니다. 주택청약종합저축이 있어야만 청약홈에서 주택 청약이 가능합니다.
• 주택청약종합저축은 남녀노소 가입이 가능하고, 시중 대부분의 은행에서 가입이 가능하지만, 1인 1통장이 원칙입니다. 
• 청약통장 가입 기간 산정은 만 17세 이상이어야 하고, 1순위 요건은 만 19세 이상이어야 하며 수도권의 경우, 가입 1년 경과, 12회 이상 납입을 해야 하고, 투지과열지구는 가입 2년 경과 24회 이상 납입을 해야 합니다.
• 무주택기간의 기준은 만 30세 기준이나, 30세 이전에 결혼한 경우, 혼인신고를 한 날이 기준이 됩니다.
• 가점제 체제에서 무주택기간이 길수록, 부양가족이 많을수록, 청약 통장 가입 기간이 길수록 유리해집니다. 이에 해당 되지 않을 경우 추첨제로 당첨될 수도 있습니다.
• 따라서 주택청약종합저축의 경우, 가입 기간과 납입 횟수, 납입 금액이 중요합니다. 지역별 예치 금액이 다르기 때문에 청약하기 위해서 예치 금액을 꼭 확인해야 하며, 예치 금액 기준은 청약 대상 지역이 아닌, 청약을 넣는 청약자 본인의 주민등록상 거주지를 기준으로 해야 합니다.
• 주택청약종합저축의 경우, 복리 상품이 아닌 단리 상품으로 원금에 대해서만 이자가 붙고, 그 이전에 붙은 이자에 대한 이자를 붙지 않으며, 시중 다른 적금과 비교하여 금리도 높지 않기 때문에 당첨되지 않을 경우, 적금 통장으로서는 큰 메리트는 없는 상품입니다.
• 단, 연소득 7천만원 이하의 근로자이고 세대주일 경우, 연 납입액 240만원까지 40% 소득공제를 해주기 때문에 세제 혜택 면으로 메리트가 있습니다. 

이와 같은 주택 소비 금융에 대해 이해하고 본인에게 알맞은 상품을 선택하여 운용하는 것은 매우 중요합니다.