부동산 입지론의 개요 및 상업 입지이론

부동산 입지론의 개요

부동산 입지와 입지 선정

• 입지는 주택, 공장, 상점 등 어떤 입지 주체가 자리 잡고 있는 구체적인 장소를 뜻합니다. 따라서 입지는 정적이고, 공간적인 개념입니다.
• 입지 선정이란 입지 주체의 목적에 부합하는 입지 조건을 갖춘 토지를 찾는 것, 이를 발견하는 작업으로, 동적이고 공간적, 시간적인 개념입니다.

입지론과 적지론

• 입지론이란 주어진 용도에 어떤 위치가 적합한지를 판단하는 것으로, 부동산을 이용하는 입장에서 더 유리한 위치를 선택하고 결정하는 것을 뜻합니다. 즉, 특정 경제활동의 최적 입지를 찾는 것으로, 이는 부동성에 근거를 두고 있습니다.
• 적지론이란 주어진 위치에 어떠한 용도가 적합한지를 판단하는 것으로, 특정 토지를 어떻게 사용하는 것이 최적인지를 논의하는 것입니다. 즉, 그 토지의 최유효이용 방법을 찾는 것으로, 이는 용도의 다양성이 그 근거를 두고 있습니다.

입지 선정의 중요성

• 입지 선정이 잘못되면 경영관리상 노력의 낭비를 초래하여 사업 실패로 연결될 수 있습니다.
• 부동성, 인접성, 용도의 다양성, 위치의 가변성은 입지 선정의 중요성을 제기합니다.
• 입지 선정의 과정에서는 더 유리한 이용을 하려는 입지경쟁이 심화하고, 그 결과 토지이용을 집약화시키며 토지의 단위 면적당 노동과 자본이 투입량을 높입니다. 이를 통해, 지가를 상승시키고, 건물의 고층화를 할 수밖에 없게 만듭니다.

상업 입지이론

레일리의 소매인력법칙 (중력모형, 만유인력 법칙의 적용)

• 레일리는 1930년대에 미국 텍사스주의 도시에 대한 소매 상권연구로부터 '소매 중력 법칙'을 처음으로 주장하였습니다.
• 뉴턴의 만유인력 법칙을 이용하여 소비자들은 도시의 규모가 클수록 다양한 구매시설들을 활용할 수 있기 때문에 이러한 구매 장소를 선택할 가능성이 더 높을 것이고, 반면에 도시와의 거리가 멀어질수록 구매 매력도가 작아져서 구매 장소로 선택할 가능성이 작아질 것이라는 점에 기초하였습니다.
• 레일리의 소매인력법칙은 기본적으로 두 도시로 구매하러 갈 인구 유입 비율을 구하면서, 점포 간의 매출 비율을 추정하는 데에도 활용될 수 있습니다.
• A 도시가 B 도시보다 크다면, 상권의 경계는 B 도시에 가깝습니다. A 도시의 재화 도달 범위, 즉, 상권 영향력이 더 크다는 의미입니다.
• 중력모형은 중심지 간의 형성 과정보다 중심지 간의 상호작용에 더 중점을 두고 있습니다. 

컨버스의 분기점 모형 (수정 소매인력법칙)

• 컨버스의 분기점 모형은 레일리의 소매인력법칙을 보완하여 경쟁 관계에 있는 두 매장의 영향력이 균등해지는 상권의 분기점을 구하는 방법을 제시하였습니다.
• 상권의 경계점은 두 도시가 미치는 구매 영향력이 같은 점으로, 즉 두 매장으로 구매하러 갈 비율이 1:1인 지점입니다.
• 컨버스의 분기점 모형 이론을 적용할 때는 거리와 매장 규모라는 공간 요인만을 고려합니다. (소비자의 효용은 고려하지 않습니다.)

허프의 확률모형 (소매 지역 이론)

• 허프의 확률모형은 레일리의 중력모형을 활용하여 상권의 규모에 따른 매장의 매출액을 추정하는 모형으로, 다양한 경험적 사례를 통해 분석하였습니다.
• 레일리의 소매인력법칙이 두 도시만을 활용하여 상권을 분석하였다면, 허프의 확률모형은 다수의 점포에 적용이 가능하며 대도시에서의 소비자의 구매패턴에 관한 확률모형을 제시하였습니다.
• 확률모형에 따르면 소비자가 특정 매장을 이용할 확률은 매장의 면적에 비례, 거리와 반비례, 경쟁점포 수에 반비례로 결정됩니다.
• 확률모형은 상업입지를 측정하는 데 흔히 쓰이고 한 지역에서 각 상점의 시장점유율을 추정할 수 있습니다.

크리스탈러의 중심지이론

• 중심지이론은 재화와 서비스를 공급하는 중심지라는 공간이 어떻게 형성되는지를 설명하는 중심지 형성 과정에 중점을 둔 이론입니다.
• 중심지의 성립 요건은 최소요구치보다 재화의 도달 범위(거리)가 더 커야 합니다.

최소요구치 : 중심지가 경제적으로 생존, 유지할 수 있는 최소한의 공간 범위나 인구수의 범위를 뜻합니다.

재화의 도달 범위(거리) : 중심지가 재화와 서비스를 제공할 수 있는 최대한의 범위, 소비자가 기꺼이 통행할 수 있는 최대한의 범위를 의미하며, 판매량이 '0'이 되는 한계 범위를 뜻합니다.

넬슨의 소매 입지이론

• 넬슨은 점포의 주체가 최대의 이익을 얻을 수 있는 매출을 확보하려면 어디에 위치해야 하는가에 대한 점포 입지의 8가지 원칙을 제기하였습니다. 이 중 '양립성'을 가장 중요한 요소로 판단하였습니다.
• 점포 입지의 8가지 원칙 : 성장 가능성, 상권의 잠재력, 고객의 중간 유입, 접근 가능성, 양립성, 집중흡인력, 경합성의 최소화, 용지의 경제성

양립성 : 서로 다른 점포가 인접해 있으면, 고객을 서로 주고받으면서 점포의 매출이 높아진다는 개념으로, 백화점이나 대형 할인점과 같이 구매 고객의 이동을 크게 방해하지 않고 한 곳에 오랫동안 머무르면서 쇼핑을 할 수 있도록 배려해야 한다는 것입니다.

 

후버의 입지효과 시간 법칙

점포가 입점하면 즉시 이윤이 발생하는 것이 아니라, 일정한 시간이 지나야만 이윤이 달성된다는 것입니다.

 

고전적 상권 이론

• 고객이 경제적, 사회적 수준이 높을수록 상권은 양호하며, 상권의 범위는 유동적이고 가변적입니다.
• 점포 면적이 클수록(예: 대형마트) 상권의 범위는 커지고, 구매빈도가 높을수록(예: 편의점) 상권의 규모는 작아집니다.