매번 헷갈리는 재개발, 재건축, 리모델링, 모아타운의 차이 및 알아보기

매번 헷갈리는 재개발, 재건축, 리모델링, 모아타운의 차이에 대해 알아보려고 해요.

1. 재개발, 재건축, 리모델링, 모아타운이란?

이 용어는 모두 도시 공간 및 주택 개선을 위해 진행되는 과정입니다. 그러나 과정과 범위에 따라 차이가 있습니다. 이러한 용어들은 건축 및 도시 계획 분야에서 사용되는 용어이므로, 부동산을 공부할 때 그 차이점을 알아두면 많은 도움이 됩니다. 이 네 가지 용어에 대해 알아보도록 하겠습니다.
 

2. 재개발

   재개발은 기존에 존재하는 건물이나 지역을 새롭게 개발하는 과정을 의미합니다. 새로운 건물을 건설하거나, 도시 지역을 재구성해서, 새로운 시설을 조성합니다. 재개발은 주로 지역의 도시 계획이나 개발 계획에 따라 이루어지며, 큰 규모의 개발이 필요한 경우에 사용되는 용어입니다. 예를 들면 기존 주택단지나 빌라촌을 신규 아파트로 분양하는 것으로, 예를 들면 동작구 흑석동 재개발을 생각하시면 됩니다. 흑석동은 11개 구역으로 나뉘어서 활발하게 재개발이 진행되고 있습니다.
재개발의 장점은 노후화된 지역을 새롭게 정비하여 해당 지역의 환경이 혁신적으로 개선되는데 있습니다.
 

구역	진행 상황	시공사	가구 수
1구역	조합설립 인가	미정	미정
2구역	래미안 팰리튼 서울 (예정) -1차 공공재개발 선정	삼성물산	1,216
3구역	흑석리버파크자이 완료	GS건설	1,772
4구역	흑석한강푸르지오 완료	대우건설	863
5구역	흑석한강센트레빌1차 완료	동부건설	655
6구역	흑석한강센트레빌2차 완료	동부건설	963
7구역	아크로리버하임 완료	DL이앤씨 (대림건설)	1,076
8구역	롯데캐슬에듀포레 완료	롯데건설	545
9구역	디에이치 켄트로나인 (예정) - 이주 중	현대건설	1,536
10구역	정비구역해제가 되었으나 재검토예정
11구역	써밋 더힐 (예정))- 관리처분계획인가, 철거 중	대우건설	1,509

 

3. 모아타운

최근 이슈가 되고 있는 모아타운은 재개발 사업의 하나로 한국에서 사용되는 용어입니다. 도시 재개발 사업을 위해 특정 지역 내에 새로운 도시 공간을 조성하는 사업을 가리키는 용어로 "모아"는 모으다, 모인다라는 뜻이고, "타운"은 도시나 마을을 의미합니다. 따라서 모아타운은 사람들이 모여 사는 새로운 도시나 도시 공간을 조성하는 데 사용되는 용어입니다. 대상 지역은 신축과 노후 주택이 혼재되어 재개발 등이 곤란한 지역으로 10만㎡ 미만, 전체 노후도 50% 이상이 되어야 선정될 수 있습니다.
모아타운은 소규모 주택 정비 관리지역을 뜻하며, 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지의 새로운 정비모델인 모아 주택을 블록 단위로 모아 단지화를 이루는 개념으로, 아파트 단지처럼 체계적으로 관리할 수 있고, 다양한 편의시설도 함께 조성될 예정이라고 합니다. 
모아타운의 장점은 공원 등 기반 시설 조성 공공지원, 층수 및 용적률 완화, 지하 주차장 통합 설치 허용, 공공건축가 설계 지원, 용도지역 상향 등이 있습니다. 현재 서울에서는 모아타운 4곳이 통합심의를 통과하였습니다. 해당 지역은 양천구 신월동 173번지 일대, 중랑구 망우 3동, 중랑구 중화1동, 마포구 대흥동이 있습니다.
 

3. 재건축 

  재건축이란 기존 아파트를 철거하고 그 자리에 새로운 아파트를 건설하는 과정을 말합니다. 기존 아파트의 노후화나 구조적인 문제로 인해 건물을 철거하고 새로운 아파트를 건설하여 기존 아파트의 주거 공간을 대체하는 것이 목적입니다.
아파트 재건축의 경우 준공 30년 이후가 지나고 안전진단 D등급 이하를 받아야 대응이 가능합니다.
또한 재건축 시, 의무적으로 도로나 공원, 도서관, 수영장 등을 각 자치구에 기부채납해야 하며, 임대주택, 초과 이익환수 등의 규제 사항이 있습니다. 재건축으로 예를 들면 올해 분양 예정인 래미안 원펜타스는 신반포 15차를 재건축한 것으로 노후화된 구축 아파트 단지가 공사를 하고 신규 분양을 하는 것들은 재건축으로 이해하시면 됩니다. 재건축의 경우, 진행에는 시간이 소요되지만 진행 이후의 집의 가치가 상승하기 때문에 큰 시세차익을 기대할 수 있지만, 많은 규제 및 분담금 쟁점이 있기 때문에 그 부분에 관해서도 확인이 필요합니다.

4. 아파트 리모델링

 아파트 리모델링이란 기존 아파트의 내부나 외관을 개선하거나 변경하는 과정으로, 기존 아파트의 뼈대는 유지하고 수직 혹은 수평 방향으로 증축하여, 시설의 업그레이드, 공간 재배치 등을 통해 주택의 기능성과 시설의 품질 개선을 목적으로 합니다. 재건축 대비 적은 비용으로 지하 주차장 및 복도식 아파트를 계단식아파트로 변경하기 때문에 최근 리모델링을 하는 아파트 단지들도 많이 생겨나고 있습니다. 아파트 리모델링의 성공 사례는 방배 예가클래식 아파트 (구. 방배 궁전 아파트), 당산 쌍용예가클래식 아파트  (구. 당산 평화 아파트) 등이 리모델링을 통해서 30년 만에 지하 주차장과 계단식 아파트로 변경하였습니다. 아파트 리모델링의 장점은 준공 15년 이후, 안전진단 A~C 등급이고, 임대주택 및 기부채납, 초과 이익환수 의무는 없는 것이 장점입니다. 
 
아파트 리모델링의 경우, 설계 완성도 및 집값 상승에 대해서는 재건축 대비 낮고, 최근 건축비 인상으로 비용도 과거 대비 상승하고 있어, 재건축과 비교해서 더 나은 방향으로 조합에서 판단이 필요할 것 같습니다.
이처럼 각 용어를 이해하고 각각의 장단점을 확인하여 부동산 투자에 도움이 되시길 바랍니다.